Hvad koster det at sælge sin bolig? Overblik over alle salgsomkostninger 2026

Når du sælger en ejerbolig i Danmark, består omkostningerne typisk af fem blokke: ejendomsmæglerens salær og udlæg, salgsdokumenterne efter huseftersynsordningen (tilstandsrapport, elinstallationsrapport og halvdelen af præmien for ejerskifteforsikringen), energimærket, indfrielse af dine lån og eventuelle øvrige poster som ejerforeningsoplysninger, advokat og flytning. Tinglysningsafgiften for skødet betaler køber normalt – se købers omkostninger ved boligkøb. Mæglersalæret er den største og mest forhandlingsbare post, fordi det er fri konkurrence; de øvrige poster er mere bundne, men de kan stadig variere, og flere af dem skal betales, uanset om handlen gennemføres.

Denne guide er indgangen til kategorien om omkostninger og regler. Hver post har sin egen uddybende guide, som vi linker til undervejs. Alle beløb er illustrative eksempler – brug dem til at forstå regnemåden, ikke som markedspriser.

De fem blokke i en salgsbudget

Kolonnen "betales også uden salg" er vigtig. En sælger, der trækker boligen tilbage efter et halvt år, kan have betalt for rapporter, energimærke og markedsføring uden at have solgt. Derfor bør du kende den del af budgettet, der er "risikopenge", før du sætter boligen til salg.

Mæglerens salær og udlæg

Ejendomsmæglere arbejder efter lov om formidling af fast ejendom m.v. Loven fastsætter ikke, hvad salæret skal være, men kræver blandt andet en skriftlig formidlingsaftale, hvor vederlaget fremgår. I praksis ser du tre modeller: fast salær, procentsalær af salgsprisen eller en kombination med en fast del og en resultatafhængig del. Udlæg som annoncering på boligportaler, fotografering, plantegning, salgsopstilling og indhentning af offentlige dokumenter kan være indregnet i salæret eller stå som særskilte poster.

Når du sammenligner tilbud, skal du se på det samlede vederlag inkl. moms ved den salgspris, du realistisk forventer – ikke kun på salærlinjen. Brug mæglersalær-beregneren til at regne flere tilbud igennem ved samme pris.

Huseftersyn, energimærke og ejerskifteforsikring

Huseftersynsordningen er frivillig, men økonomisk afgørende for sælgere af huse. Fremlægger du en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport, før køber skriver under, og tilbyder du køber en ejerskifteforsikring med betaling af halvdelen af præmien, kan du blive fri for størstedelen af dit ansvar for skjulte fejl ved bygningen. Uden ordningen kan du som sælger hæfte for mangler i op til 10 år efter salget. Rapporterne udarbejdes af henholdsvis en beskikket bygningssagkyndig og en autoriseret elinstallatør, og prisen fastsættes af dem, der udfører eftersynet.

Energimærket er lovpligtigt ved salg af de fleste bygninger, og det er sælger, der sørger for det. Har boligen et gyldigt energimærke fra tidligere, kan det ofte genbruges.

Ved ejerlejligheder er tilstandsrapport og elrapport også en mulighed for at begrænse ansvaret, men ejerforeningens oplysninger om økonomi, vedligeholdelsesplan og vedtægter er lige så vigtige for køber – og administratoren kan tage gebyr for at udlevere dem.

Indfrielse af lån og andre poster

Dit realkreditlån og eventuelle banklån skal indfris ved salget, medmindre køber overtager realkreditlånet. Hvad indfrielsen koster, afhænger af lånetypen: fastforrentede lån kan indfries til dagskurs eller til kurs 100 med opsigelsesfrist, og variabelt forrentede lån indfries efter institutternes egne regler. Dertil kommer gebyrer og eventuel kurtage. Bed dit realkreditinstitut og din bank om en indfrielsesopgørelse tidligt i forløbet.

Øvrige poster kan være:

• Sælgers egen advokat, hvis du vil have handlen gennemgået uafhængigt af mægleren.
• Ejerforeningsoplysninger og evt. andelsboligforeningens gebyrer.
• Rydning, rengøring, småreparationer og flytning.
• Eventuel ejendomsavanceskat, hvis boligen ikke er omfattet af parcelhusreglen – se skat ved salg af bolig.

Endelig udlignes ejendomsskat, forsikring og forbrug i refusionsopgørelsen. Det er ikke en omkostning i egentlig forstand, men det påvirker, hvad du får udbetalt.

Illustrativt samlet regneeksempel

Et parcelhus sælges for 3.200.000 kr. Tallene er opdigtede eksempler for at vise regnemåden:

Det svarer til 3 % af salgsprisen i dette eksempel. Kursen på indfrielsen af lånet kan flytte resultatet betydeligt i begge retninger og er ikke medregnet. Vil du se, hvordan budgettet bygges op linje for linje, så læs beregn dine salgsomkostninger trin for trin.

Hvad påvirker din samlede regning?

• Boligtype. Huse har oftest flere salgsdokumenter end lejligheder; andelsboliger følger helt andre regler – se andelsbolig: salg og omkostninger.
• Salgstid. Lang liggetid kan betyde nye rapporter, mere markedsføring og flere terminer af ejendomsskat og renter.
• Salærmodel. Procentsalær stiger med prisen; fast salær gør ikke.
• Lånets kurs. Kurser over eller under 100 kan give et tab eller en gevinst ved indfrielse.
• Egen indsats. Fremvisning selv, færre tilkøb og et realistisk udbudspris kan holde udgifterne nede.

Hvornår skal du have professionel hjælp?

Har du dødsbo, skilsmisse, sameje, udlejningsdel, landbrug eller en bolig med byggesager uden ibrugtagningstilladelse, bør du tale med en advokat, før boligen udbydes. Er du i tvivl om skat, så spørg Skattestyrelsen eller en revisor.

Ofte stillede spørgsmål

Er tinglysningsafgiften en salgsomkostning?

Normalt ikke. Køber betaler typisk tinglysningsafgiften for skødet og sine egne pantebreve, men fordelingen aftales i købsaftalen.

Kan jeg trække salgsomkostninger fra i skat?

Ved salg af en privat bolig, som er skattefri efter parcelhusreglen, er der ikke noget fradrag for salgsomkostninger. Er salget skattepligtigt, kan omkostningerne indgå i opgørelsen af gevinsten – spørg Skattestyrelsen.

Hvad er den største post?

Oftest mæglerens samlede vederlag. Derfor kan det betale sig at indhente flere skriftlige tilbud og sammenligne dem ved samme salgspris.

Skal jeg betale noget, hvis jeg ikke sælger?

Det afhænger af formidlingsaftalen. Rapporter, energimærke og udlæg er ofte betalt, før handlen er på plads.

Kilder

• Skattestyrelsen – tinglysningsafgift og skat ved salg af bolig
• Retsinformation – lov om formidling af fast ejendom m.v. og lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v.
• Huseftersynsordningen – tilstandsrapport, elinstallationsrapport og ejerskifteforsikring
• Sikkerhedsstyrelsen (nu en del af Erhvervsstyrelsen) – myndighed for huseftersynsordningen
• Energistyrelsen – energimærkning af bygninger