Mæglersalær: fast salær, procent eller kombination – hvad bestemmer prisen?

Mæglersalær i Danmark er ikke fastsat ved lov – det er fri konkurrence, og det, du betaler, er det, der står i din skriftlige formidlingsaftale. Salæret aftales typisk som et fast beløb, som en procentdel af salgsprisen eller som en kombination, og hertil kommer ofte udlæg til markedsføring og dokumenter. Prisen påvirkes især af boligtype, forventet salgspris, område, hvor meget mægleren skal udføre, og om du kan forhandle. Den sikreste måde at sammenligne på er at regne hvert tilbuds samlede vederlag inkl. moms ved den samme forventede salgspris.

Guiden hører til oversigten over salgsomkostninger. Alle tal er illustrative.

De tre salærmodeller

En fjerde variant er en pakke, hvor mægleren tilbyder et lavere salær mod, at du selv står for fremvisninger eller dele af markedsføringen. Juridisk er det stadig et formidlingsopdrag efter loven, og mægleren skal leve op til de samme krav om rådgivning og god ejendomsmæglerskik.

Hvad påvirker salæret?

Mæglere prissætter ud fra den forventede arbejdsmængde og risiko. Typiske faktorer:

1. Forventet salgspris. Ved procentsalær er det direkte; ved fast salær indgår det indirekte, fordi dyre boliger ofte kræver mere markedsføring.
2. Boligtype. Et parcelhus med mange dokumenter (tilstandsrapport, servitutter, BBR, evt. byggesager) kræver mere end en standardlejlighed. Landejendomme og boliger med erhvervsdel kræver ofte endnu mere.
3. Område og efterspørgsel. Hvor boliger sælges hurtigt, kan salget være mindre arbejdskrævende.
4. Ydelsesomfang. Professionelle fotos, video, styling, plantegning, åbent hus og annoncering i flere kanaler koster.
5. Din forhandling. Mange sælgere indhenter flere tilbud og bruger dem i forhandlingen.

Udlæg, moms og det samlede vederlag

Udlæg er mæglerens betaling til tredjemand, fx boligportaler, fotograf eller offentlige myndigheder for dokumenter. De kan være indregnet i salæret eller faktureret særskilt. Afgørende spørgsmål:

• Står beløbene inkl. moms? Mægleres ydelser er momspligtige med 25 %.
• Hvilke udlæg betales også, hvis boligen ikke bliver solgt?
• Er der loft over udlæggene, eller kan de stige undervejs?
• Hvad betaler du ved opsigelse af aftalen?

Loven kræver, at formidlingsaftalen er skriftlig, og at vederlaget fremgår. Bed om, at det samlede vederlag står som ét tal, så du ikke skal lægge poster sammen selv.

Regneeksempel: tre tilbud ved samme salgspris

Forventet salgspris: 3.200.000 kr. Alle tilbud er opdigtede eksempler.

Ved 3,2 mio. kr. er B billigst, ved 3,4 mio. kr. er C billigst, og A er dyrest i begge tilfælde. Pointen er, at rangordenen kan skifte med prisen. Indtast dine egne tilbud i mæglersalær-beregneren og prøv tre forskellige salgspriser.

Pris er ikke alt: Spørg også til mæglerens vurdering af udbudsprisen og begrundelsen for den. Et lavt salær hjælper ikke, hvis udbudsprisen er urealistisk, og salget trækker ud.

Betaling ved opsigelse og manglende salg

Loven giver sælger ret til at opsige formidlingsaftalen. Ved opsigelse har mægleren kun krav på vederlag, hvis det er aftalt. Er der aftalt et resultatafhængigt vederlag, har mægleren ved sælgers opsigelse kun krav på et rimeligt vederlag for det udførte arbejde. Hvis mægleren har begået en ikke ubetydelig pligtforsømmelse, kan sælger kræve vederlaget nedsat eller bortfaldet. Detaljerne står i lov om formidling af fast ejendom m.v. på Retsinformation, og vi gennemgår aftalens vilkår i tjeklisten til formidlingsaftalen.

Sådan forhandler du salæret

• Indhent mindst to-tre skriftlige tilbud på samme ydelsesomfang.
• Bed om at få salær og udlæg opgjort som ét samlet beløb inkl. moms.
• Spørg, hvad der kan fravælges (fx styling eller ekstra annoncering).
• Overvej en model, hvor en del af vederlaget først udløses over en aftalt pris – men vær kritisk over for, hvordan grænsen sættes.
• Brug vores guide til at sammenligne mæglertilbud.

Hvornår bør du søge rådgivning?

Hvis formidlingsaftalen indeholder vilkår, du ikke forstår, eller hvis du har en særlig ejendom (dødsbo, sameje, erhvervsdel), kan en advokat gennemgå aftalen, før du skriver under. Er du utilfreds med en mægler, kan du læse om klage over ejendomsmægler.

Salæret er kun én af sælgers poster. Læg også tilstandsrapport og elinstallationsrapport, energimærke og halvdelen af ejerskifteforsikringen ind i budgettet.

Ofte stillede spørgsmål

Er der et maksimum for mæglersalær?

Nej, der er ikke et lovbestemt maksimum. Salæret aftales frit, men det skal fremgå af den skriftlige formidlingsaftale.

Betaler køber noget til sælgers mægler?

Normalt ikke. Sælgers mægler repræsenterer sælger og får sit vederlag fra sælger. Køber kan vælge sin egen rådgiver og betale denne.

Kan nævnet nedsætte et for højt salær?

Klagenævnet og Disciplinærnævnet kan som udgangspunkt ikke tage stilling til salærets størrelse, men kan se på, om der overhovedet kan kræves vederlag, fx ved pligtforsømmelse.

Er procentsalær altid dyrest?

Nej. Ved lavere priser kan et procentsalær være billigere end et fast salær. Regn tilbuddene igennem ved flere salgspriser.

Kilder

• Retsinformation – lov om formidling af fast ejendom m.v.
• Erhvervsstyrelsen – register over ejendomsmæglere og tilsyn
• Nævnenes Hus – Klagenævnet for Ejendomsformidling og Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere
• Forbrugerrådet Tænk – forbrugerrådgivning om bolighandel