Købers omkostninger ved boligkøb: hvad skal du betale ud over købesummen?

Som køber af en ejerbolig i Danmark betaler du ud over købesummen typisk tinglysningsafgift for skødet og dine pantebreve, låneomkostninger til realkreditinstitut og bank (gebyrer, kurtage og evt. kursfradrag), honorar til din egen rådgiver (boligadvokat eller køberrådgiver), din del af ejerskifteforsikringen og eventuelle beløb i refusionsopgørelsen. Hertil kommer flytning og de første udgifter i boligen. Tinglysningsafgiften kan opgøres ret præcist – i 2026 1.850 kr. i fast afgift pr. dokument plus 0,6 % af købesummen for skødet og 1,5 % af hovedstolen for pantebreve – mens de øvrige poster afhænger af dine tilbud.

Guiden er en del af overblikket over omkostninger ved bolighandel, som primært ser på sælgers side. Her vender vi bordet.

Købers poster i oversigt

Tinglysningsafgiften

Afgiften er den post, der oftest undervurderes, fordi den skal betales kontant, og fordi pantebrevsafgiften på 1,5 % er betydelig. Gennemgang og eksempler finder du i tinglysningsafgift for skøde og pantebrev, og du kan regne efter i pantebrevs-beregneren.

Overvej, om du kan overtage sælgers realkreditlån eller et eksisterende ejerpantebrev. Det kan reducere den variable afgift, fordi pantet allerede er tinglyst. Det giver dog kun mening, hvis lånets vilkår passer til dig.

Låneomkostninger

Realkreditlån har typisk et lånesagsgebyr, kurtage ved salg af obligationerne og et kursfradrag (forskellen mellem den kurs, obligationerne sælges til, og den kurs, du får). Dertil kommer tinglysningsafgift. Banklån har etableringsgebyr og evt. gebyrer for pantebrevet. Lånetilbuddet skal vise de samlede omkostninger og ÅOP, som gør det muligt at sammenligne.

Vi går ikke i dybden med valget mellem lånetyper her – det er et emne for sig. Pointen for budgettet er, at låneomkostningerne kan være lige så store som tinglysningsafgiften, og at de hører med i det kontantbeløb, du skal have klar.

Egen rådgiver

Sælgers ejendomsmægler repræsenterer sælger. Loven forbyder, at mægleren rådgiver begge parter i samme handel. Derfor anbefales det ofte, at køber har sin egen rådgiver, der gennemgår købsaftalen, tilstandsrapporten, servitutter og finansiering, sørger for tinglysning af skødet og gennemgår refusionsopgørelsen. Det kan være en advokat eller en køberrådgiver. Fra 1. januar 2024 er der særlige regler for erhvervsmæssig køberrådgivning i lov om formidling af fast ejendom m.v. Læs mere i boligadvokat eller køberrådgiver: pris og indhold.

Ejerskifteforsikring og andre forsikringer

Sælger betaler halvdelen af præmien for det tilbud, der fremlægges; køber betaler resten og en eventuel merpris for en bedre police. Se ejerskifteforsikring: sælgers halvdel. Husk også husforsikring fra overtagelsesdagen – realkreditinstituttet kræver typisk dokumentation for brandforsikring.

Illustrativt budget for en køber

Bolig til 3.200.000 kr., realkreditlån med hovedstol 2.400.000 kr. og banklån 640.000 kr. Alle tal er opdigtede eksempler:

Udbetalingen på 160.000 kr. (5 %) kommer oveni. Køber skal altså have betydeligt mere end udbetalingen klar – her knap 285.000 kr. i alt i eksemplet.

Deponering og bankgaranti

Køber skal normalt deponere et beløb eller stille bankgaranti kort efter købsaftalen og senere stille garanti for resten af købesummen. Hvad og hvornår, står i købsaftalen. Mange banker tager gebyr for garantier. Spørg din bank på forhånd, så du ikke overskrider fristerne.

Typiske fejl som køber

• At glemme pantebrevsafgiften for banklånet.
• At regne med, at sælgers mægler også rådgiver dig.
• At underskrive uden advokatforbehold eller uden at kende fortrydelsesretten – se fortrydelsesret og advokatforbehold.
• At undervurdere refusionen, hvis sælger har forudbetalt ejendomsskat eller fællesudgifter.

Når bankens vurdering er lavere end købesummen

Banken eller realkreditinstituttet laver sin egen vurdering af boligen. Er vurderingen lavere end købesummen, kan realkreditlånet blive mindre end forventet, fordi lånegrænsen beregnes af instituttets vurdering. Forskellen skal så dækkes af banklån eller egen opsparing – og et større banklån betyder mere tinglysningsafgift og højere rente. Spørg derfor tidligt, hvordan banken vurderer boligen, og hav en plan, hvis vurderingen ikke rækker. Brug advokatforbeholdet til at få finansieringen på plads.

Udgifterne det første år

Ud over engangsomkostningerne bør du budgettere med de løbende udgifter, der starter på overtagelsesdagen: ejendomsværdiskat og grundskyld, husforsikring, renter og bidrag, forbrug af el, vand og varme samt evt. fællesudgifter eller grundejerforeningskontingent. Salgsopstillingen viser sælgers bud på ejerudgifterne, men dine egne tal kan afvige, fx fordi boligskatten beregnes efter de nye regler for dig som ny ejer.

Som køber bør du også læse tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten grundigt og se på energimærket for at vurdere de fremtidige udgifter.

Ofte stillede spørgsmål

Kan tinglysningsafgiften lånes?

Ja, mange banker indregner den i boliglånet, men så betaler du også afgift af det ekstra pantsikrede beløb, hvis lånet sikres med pant.

Er købers omkostninger fradragsberettigede?

Låneomkostninger kan i et vist omfang have skattemæssig betydning, mens tinglysningsafgift for privatbolig normalt ikke kan fradrages som en løbende udgift. Spørg Skattestyrelsen ved tvivl.

Hvornår betales afgifterne?

Når dokumenterne anmeldes til tinglysning, typisk omkring overtagelsesdagen. Din rådgiver eller bank står normalt for anmeldelsen.

Kilder

• Skattestyrelsen – tinglysningsafgift
• Tinglysningsretten – anmeldelse af skøde og pantebreve
• Finanstilsynet – regler for boliglån og god skik
• Retsinformation – lov om formidling af fast ejendom m.v.