Indfrielse af realkreditlån og banklån ved boligsalg: kurs, opsigelse og gebyrer

Når du sælger din bolig, skal dine lån med pant i boligen som regel indfries, og prisen for det er ikke altid lig med restgælden. For realkreditlån afhænger beløbet af lånetypen og kursen: et fastforrentet, konverterbart lån kan indfries til dagskurs (ved opkøb af obligationerne) eller til kurs 100 med opsigelse til en termin, mens variabelt forrentede lån indfries efter institutternes regler, ofte til en kurs tæt på 100 eller til dagskurs. Hertil kommer gebyrer og kurtage. Banklån indfries med restgæld plus evt. gebyr. Alternativet er, at køber overtager dit realkreditlån, hvis instituttet godkender det. Bed om en indfrielsesopgørelse tidligt, så du kan regne dit provenu.

Guiden er en del af beregn dine salgsomkostninger trin for trin. Den handler om lånene i forbindelse med salget; valg af nyt lån er et emne for sig.

Indfrielsesmetoder for realkreditlån

Konkrete opsigelsesfrister og gebyrer fremgår af dit realkreditinstituts prisliste og lånevilkår. Spørg din rådgiver tidligt, særligt hvis overtagelsesdagen ligger tæt på en termin.

Regneeksempler (illustrative)

Eksempel 1 – fastforrentet lån, kurs under 100. Restgæld 1.800.000 kr. Obligationernes kurs er 95.

• Indfrielse til dagskurs: 1.800.000 × 0,95 = 1.710.000 kr. + kurtage og gebyr (antaget 3.000 kr.) = 1.713.000 kr.
• Gevinst ift. restgæld: 87.000 kr.

Eksempel 2 – fastforrentet lån, kurs over 100. Restgæld 1.800.000 kr. Kursen er 101,5 i markedet, men lånet kan opsiges til kurs 100.

• Opsigelse til kurs 100: 1.800.000 kr. + renter frem til termin + gebyr.
• Opkøb til dagskurs ville koste 1.827.000 kr. – her er opsigelse billigere.

Eksempel 3 – banklån. Restgæld 200.000 kr. + indfrielsesgebyr 1.000 kr. = 201.000 kr.

Eksemplerne er opdigtede. Den faktiske kurs kendes først, når indfrielsen gennemføres eller kurssikres.

Kurssikring ved indfrielse

Fordi kursen ændrer sig fra dag til dag, kan du i nogle tilfælde kurssikre indfrielsen, så kursen er låst, når handlen er endelig. Det kan koste et tillæg, og der kan være betingelser. Kurssikring er særligt relevant, hvis du har et lån med kurs væsentligt under 100, og du vil sikre gevinsten. Tal med dit realkreditinstitut om muligheder og pris.

Overtagelse af lån: fordele og ulemper

For køber kan overtagelse være attraktiv, hvis lånet har lav fast rente. Fordele:

• Køber sparer en del af tinglysningsafgiften for nyt pantebrev (pantet er allerede tinglyst).
• Køber undgår kurtage og kursfradrag på et nyt lån.

Ulemper:

• Køber skal godkendes af instituttet.
• Lånets restløbetid og afdragsprofil passer ikke nødvendigvis.
• Kursværdien af lånet kan indgå i prisforhandlingen – et lån med kurs under 100 er en fordel for sælger at indfri selv.

Læs om afgiften i tinglysningsafgift for skøde og pantebrev og regn i pantebrevs-beregneren.

Praktisk forløb ved salg

1. Før salgsstart: Bed om en foreløbig indfrielsesopgørelse fra realkreditinstitut og bank.
2. Ved købsaftale: Køber stiller garanti; din bank eller rådgiver forbereder indfrielsen.
3. Ved overtagelse: Lånene indfries, når købers lån er udbetalt, og skødet er tinglyst.
4. Efter indfrielse: Pantebrevene aflyses, og du modtager en slutopgørelse.

Har du indefrosset ejendomsskat, skal den normalt også afregnes ved salget – se skat ved salg af bolig.

Typiske fejl

• At regne med restgæld i stedet for kursværdi.
• At overse opsigelsesfristen for kurs 100-indfrielse.
• At glemme renter frem til termin ved opsigelse.
• At glemme gebyrer i både bank og realkreditinstitut.

Når du køber ny bolig, før den gamle er solgt

Mange sælgere skal samtidig købe ny bolig. Overlapper de to handler, kan der være en periode med to sæt boligudgifter. Typiske løsninger er:

• Betinget køb: Købsaftalen på den nye bolig gøres betinget af salget af den gamle. Det giver sikkerhed, men gør buddet mindre attraktivt for sælgeren af den nye bolig.
• Mellemfinansiering: Banken låner dig udbetalingen eller hele købesummen, indtil provenuet fra salget kommer. Det koster renter og gebyrer i perioden.
• Tilpasning af overtagelsesdage: Aftal overtagelse af den nye bolig efter overtagelsen af den gamle.

Illustrativt eksempel. Mellemfinansiering på 1.000.000 kr. i fire måneder til en antaget rente på 6 % p.a. koster ca. 1.000.000 × 0,06 × 4/12 = 20.000 kr. i renter plus gebyrer. Hertil kommer dobbelt ejendomsskat, forsikring og forbrug. Tallene er eksempler; din bank giver den konkrete pris.

Spørg din bank om de samlede omkostninger ved mellemfinansiering, før du byder på den nye bolig, og indregn dem i dit salgsbudget.

Indfrielsesbeløbet indgår i det endelige afregningsbillede sammen med refusionsopgørelsen. Sælger du en ejerlejlighed, kan du se et samlet eksempel i regneeksemplet for ejerlejlighed.

Ofte stillede spørgsmål

Kan jeg tjene penge på at indfri mit lån?

Ja, hvis kursen på dit fastforrentede lån er under 100, er indfrielsesbeløbet lavere end restgælden. Gevinsten er normalt skattefri for private, men tjek reglerne.

Hvem står for indfrielsen?

Typisk din bank eller dit realkreditinstitut i samarbejde med mægler eller advokat.

Kan sælger kræve, at køber overtager lånet?

Nej, det aftales i købsaftalen og kræver instituttets godkendelse af køber.

Kilder

• Finanstilsynet – regler for realkredit og forbrugerbeskyttelse
• Tinglysningsretten – aflysning og tinglysning af pantebreve
• Skattestyrelsen – skat af kursgevinster for private og indefrosset ejendomsskat