Energimærke ved salg af bolig: krav, pris, gyldighed og betydning for prisen

Sælger du et hus eller en ejerlejlighed i Danmark, skal boligen som hovedregel have et gyldigt energimærke, før den udbydes til salg, og energimærkets klassifikation skal fremgå af salgsmaterialet. Det er sælger, der bestiller og betaler energimærket hos en certificeret energikonsulent. Energimærkning er reguleret af lov om fremme af energibesparelser i bygninger og tilhørende bekendtgørelse, og Energistyrelsen er ansvarlig myndighed. Et energimærke er som udgangspunkt gyldigt i en årrække – for de fleste boliger 10 år – så har du et gyldigt mærke fra tidligere, kan det normalt genbruges. Kontroller gyldigheden i Energistyrelsens oplysninger, før du bestiller et nyt.

Guiden er en del af oversigten over salgsomkostninger.

Hvad energimærket viser

Energimærket giver bygningen en klassifikation på en skala fra A (mest energieffektiv, med underinddelinger) til G (mindst effektiv). Ud over karakteren indeholder rapporten:

• en beregning af bygningens forventede energiforbrug ved standardbrug,
• forslag til energibesparende forbedringer med et skøn over investering og besparelse,
• en beskrivelse af bygningsdele og installationer, som konsulenten har registreret.

Bemærk, at det beregnede forbrug er et standardforbrug og ikke nødvendigvis det, en bestemt husstand vil bruge. Køber bør supplere med de faktiske forbrugstal, sælger kan oplyse.

Hvem skal have energimærke?

Tabellen er en forenkling. Undtagelserne er beskrevet i bekendtgørelsen om energimærkning, og du bør tjekke, om din bolig er omfattet, hvis den er lille, fredet eller bruges sjældent.

Pris – hvad påvirker beløbet?

Energimærket udarbejdes af en certificeret energikonsulent, og prisen er fri konkurrence. Beløbet afhænger især af:

1. Boligens størrelse og kompleksitet. Flere etager, tilbygninger og forskellige opvarmningsformer giver mere arbejde.
2. Dokumentation. Har du tegninger, oplysninger om isolering og tidligere renoveringer, kan konsulenten arbejde hurtigere – og mærket bliver ofte mere præcist.
3. Samlet bestilling. Nogle firmaer tilbyder energimærke sammen med tilstandsrapport og elrapport.

Ved ejerlejligheder er prisen pr. lejlighed ofte lavere, fordi ejerforeningen får lavet ét mærke for hele bygningen. Spørg ejerforeningen, før du bestiller selv.

Illustrativt eksempel. En sælger regner med 3.000–5.000 kr. til energimærke, men opdager, at huset har et gyldigt mærke fra en energirenovering for seks år siden. Udgiften bortfalder. Beløbene er eksempler.

Kan et bedre energimærke betale sig før salg?

Det er fristende at forbedre mærket, før boligen sættes til salg. Men vær realistisk:

• Ændringer som efterisolering af loft, udskiftning af ældre oliefyr/gasfyr til varmepumpe eller nye vinduer kan løfte karakteren, men de kræver ofte investeringer, som ikke nødvendigvis tjenes ind i salgsprisen.
• Mindre tiltag (fx lavenergipærer) påvirker sjældent karakteren.
• Et opdateret mærke koster et nyt besøg af energikonsulenten.

Gør det kun, hvis du ville have gjort forbedringen alligevel, eller hvis du har et konkret grundlag for at tro, at køberne i dit område betaler for den. Brug energimærkets egne forbedringsforslag som udgangspunkt for en snak med en håndværker.

Hvis energimærket mangler

Mangler et påkrævet energimærke, er det sælgers ansvar. Det kan forsinke udbuddet, og mæglere sætter normalt ikke en bolig til salg uden. Er boligen solgt uden mærke, kan der opstå tvist om oplysningspligten. Undgå situationen ved at tjekke mærket som et af de første punkter i tjeklisten til boligsalg.

Sammenhæng med de andre salgsdokumenter

Energimærket er ikke en del af huseftersynsordningen og giver ikke ansvarsfritagelse for skjulte mangler. Det supplerer tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten. En fejl i energimærket er derfor ikke dækket af ejerskifteforsikringen på samme måde som bygningsskader.

Sådan læser køber forbedringsforslagene

Energimærkets forbedringsforslag er nyttige for køber, fordi de giver et skøn over, hvad det koster at gøre boligen mere energieffektiv, og hvad det kan spare. Brug dem sådan:

Tallene i energimærket er overslag beregnet ud fra standardpriser og standardforbrug. De er ikke tilbud. Indhent tilbud, før du lægger dem ind i dit budget, og kombinér med de faktiske forbrugstal fra sælger. Et lavt energimærke er ikke nødvendigvis et problem, hvis prisen afspejler det – men det bør indgå i din samlede vurdering af boligudgiften de kommende år.

For sælgere er det en god idé at lægge fakturaer og dokumentation for tidligere forbedringer frem til energikonsulenten. Uden dokumentation må konsulenten bruge standardværdier, der kan give en dårligere karakter end nødvendigt.

Energimærket er én af flere dokumentposter i salgsbudgettet; den halve ejerskifteforsikring og evt. skat ved salg hører også med.

Ofte stillede spørgsmål

Hvor længe gælder et energimærke?

For de fleste boliger er energimærket gyldigt i 10 år, men gyldigheden kan efter reglerne være kortere, fx 7 år, hvis mærket viser store rentable besparelser. Tjek dit mærkes udløbsdato i Energistyrelsens oplysninger, da regler og overgangsordninger har ændret sig over tid.

Hvem betaler energimærket?

Sælger. Det er sælgers pligt at sørge for et gyldigt mærke ved udbud.

Kan køber stille krav, hvis forbruget er højere end beregnet?

Energimærkets forbrug er et standardforbrug. Afvigelser alene giver normalt ikke et krav mod sælger, men urigtige oplysninger fra sælger kan.

Skal andelshavere selv bestille energimærke?

Normalt ikke. Foreningen har et mærke for bygningen. Spørg administrator.

Kilder

• Energistyrelsen – energimærkning af bygninger og regler
• Retsinformation – lov om fremme af energibesparelser i bygninger og bekendtgørelse om energimærkning
• Bolius – forklaring af energimærkets skala