Beregn dine salgsomkostninger trin for trin – regneeksempel for et parcelhus

Du beregner dine samlede salgsomkostninger ved at lægge syv poster sammen: (1) mæglerens samlede vederlag, (2) udlæg, (3) tilstandsrapport og elinstallationsrapport, (4) energimærke, (5) halvdelen af ejerskifteforsikringen, (6) omkostninger ved indfrielse af lån og (7) øvrige poster som advokat og rengøring. Derefter trækker du omkostningerne og restgælden fra salgsprisen og justerer for refusionen – så har du dit forventede provenu, altså det beløb, du står tilbage med. Denne guide viser regnemåden med et fuldt, illustrativt eksempel, så du kan sætte dine egne tal ind.

Guiden er indgangen til kategorien med regneeksempler og tjeklister. Vil du først forstå de enkelte poster, så start med oversigten over salgsomkostninger.

Trin 1: Fastlæg en realistisk salgspris

Alt andet afhænger af prisen – særligt hvis salæret er procentbaseret. Brug mæglernes vurderinger, men husk, at udbudsprisen ikke er salgsprisen. Regn derfor i tre scenarier: forventet pris, 5 % lavere og 5 % højere.

I eksemplet bruger vi et parcelhus med forventet salgspris 3.200.000 kr. Alle tal i guiden er opdigtede.

Trin 2: Mæglerens samlede vederlag

Tag tilbuddet fra din formidlingsaftale og opgør det som ét beløb inkl. moms:

• Fast salær: 35.000 kr.
• Procentsalær: 0,5 % af 3.200.000 = 16.000 kr.
• Udlæg (annoncering, fotos, dokumenter): 10.000 kr.
• Vederlag i alt: 61.000 kr.

Brug mæglersalær-beregneren til at regne flere tilbud igennem.

Trin 3–5: Dokumenter efter huseftersynsordningen og energimærke

Er energimærket stadig gyldigt, falder den post bort. Hvis rapporterne er bestilt gennem mægleren og står som udlæg, skal du passe på ikke at tælle dem med to gange. Læs mere om tilstandsrapport og elrapport og ejerskifteforsikring.

Trin 6: Indfrielse af lån

Sælger har i eksemplet:

• Realkreditlån, restgæld 1.800.000 kr., fastforrentet lån, der kan indfries til dagskurs 97. Indfrielsen koster 1.800.000 × 0,97 = 1.746.000 kr. plus kurtage og gebyr, her 3.000 kr.
• Banklån, restgæld 200.000 kr. plus indfrielsesgebyr 1.000 kr.

Fordi kursen her er under 100, er indfrielsen 54.000 kr. billigere end restgælden. Var kursen over 100, kunne du i stedet indfri til kurs 100 med opsigelse (for konverterbare lån), men det kræver, at du overholder opsigelsesfristen. Se indfrielse af boliglån ved salg.

Trin 7: Øvrige poster

• Sælgers egen advokat (valgfrit): 0 kr. i eksemplet
• Rengøring, rydning, småreparationer: 6.000 kr.
• Flytning: 8.000 kr.
• Delsum: 14.000 kr.

Saml regnestykket: dit provenu

Salgsomkostningerne uden indfrielse er 61.000 + 25.000 + 14.000 = 100.000 kr. eller ca. 3,1 % af salgsprisen i eksemplet.

Følsomhed: hvad hvis prisen bliver lavere?

Sælges huset for 3.040.000 kr. (5 % lavere), falder procentsalæret med 800 kr., men provenuet falder med 159.200 kr. Pointen: prisen betyder langt mere for provenuet end salæret. Det er grunden til, at mæglerens prisvurdering og markedsføring kan være vigtigere end et par tusinde kroner i salær – men det er ikke en grund til at acceptere et uigennemsigtigt tilbud.

Hyppige fejl i salgsbudgettet

1. Restgæld bruges i stedet for indfrielsesbeløb (kursen glemmes).
2. Udlæg tælles ikke med, fordi de står på en særskilt side.
3. Moms er ikke medregnet i tilbud, der er angivet ekskl. moms.
4. Refusionen ignoreres – den kan gå begge veje.
5. Indefrosset ejendomsskat, der forfalder ved salg, overses – se skat ved salg.

Andre boligtyper

For ejerlejligheder kommer ejerforeningsoplysninger og evt. gæld i foreningen til – se regneeksempel for ejerlejlighed. For andelsboliger er regnestykket anderledes, se andelsbolig: salg og omkostninger. Hvordan skatter og forbrug fordeles på overtagelsesdagen, står i refusionsopgørelsen forklaret. Før du skriver under med en mægler, så gennemgå tjeklisten til formidlingsaftalen, og overvej, om du har brug for boligadvokat eller køberrådgiver. Når budgettet er lagt, kan du bruge tjeklisten til at sammenligne mæglertilbud.

Skabelon: dit eget salgsbudget

Kopiér linjerne nedenfor ind i et regneark og udfyld dem med tal fra dine egne tilbud:

Opdater budgettet, når du får nye oplysninger – især kursen på dit lån og den endelige salgspris.

Ofte stillede spørgsmål

Hvor mange procent koster det at sælge et hus?

Det varierer meget med salær, boligtype og indfrielse. I vores illustrative eksempel er det ca. 3 % uden kurseffekter, men dit tal kan være både højere og lavere.

Skal provenuet beskattes?

Provenu er ikke det samme som skattepligtig fortjeneste. For de fleste ejerboliger er gevinsten skattefri efter parcelhusreglen.

Hvornår får jeg pengene?

Normalt frigives provenuet, når skødet er tinglyst uden retsforbehold, og købers lån er udbetalt. Tidspunktet fremgår af købsaftalen.

Kilder

• Skattestyrelsen – skat ved salg og ejendomsskat
• Finanstilsynet – oplysninger om boliglån og forbrugerbeskyttelse
• Huseftersynsordningen – rapporter og ejerskifteforsikring
• Retsinformation – lov om formidling af fast ejendom m.v.