Tilstandsrapport og elinstallationsrapport: pris, gyldighed og hvorfor sælger betaler

Når du sælger et hus, er tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten de to dokumenter, der afgør, om du kan blive fri for det meste af dit ansvar for skjulte fejl ved bygningen. Det er sælger, der bestiller og betaler rapporterne. Tilstandsrapporten udarbejdes af en beskikket bygningssagkyndig, og elinstallationsrapporten af en autoriseret elinstallatør, begge inden for huseftersynsordningen, som Sikkerhedsstyrelsen (nu en del af Erhvervsstyrelsen) administrerer. Rapporterne kan som udgangspunkt bruges i seks måneder; trækker salget ud, kan det blive nødvendigt med nye rapporter. Prisen er ikke fastsat af staten men aftales med den, der udfører eftersynet, og afhænger især af husets størrelse og kompleksitet.

Guiden hører til oversigten over salgsomkostninger.

Hvad huseftersynsordningen er

Huseftersynsordningen bygger på lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. Ordningen er frivillig for sælger, men den giver et klart bytte:

1. Sælger fremlægger en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport, før køber underskriver købsaftalen.
2. Sælger tilbyder køber en ejerskifteforsikring og betaler halvdelen af præmien for det tilbud, der fremlægges.
3. Til gengæld hæfter sælger som udgangspunkt ikke for mangler ved bygningen, som rapporterne og forsikringen er tænkt at dække – køber må i stedet rette krav mod forsikringen.

Uden ordningen har sælger som udgangspunkt ansvar for skjulte mangler efter de almindelige regler, og et sådant krav kan forældes først efter op til 10 år. Ansvaret for svig, garantier og forhold, der ligger uden for rapporternes område (fx grunden, servitutter eller ulovlige forhold), forsvinder ikke. Læs mere i sælgers ansvar for skjulte mangler.

Hvad dækker de to rapporter?

Siden huseftersynsordningen blev moderniseret i oktober 2020, har tilstandsrapporten en ny form med billeder og en mere systematisk vurdering af bygningsdele. Den bygningssagkyndige kan anbefale videre undersøgelser, fx af tag, kælder eller kloak. Kloakundersøgelse indgår ikke i tilstandsrapporten, men mange købere ønsker en separat tv-inspektion.

Pris – hvad påvirker beløbet?

Der er ingen offentlig takst. Prisen afhænger af:

• Antal bygninger og areal. Et hus med anneks, carport og udhus tager længere tid.
• Alder og konstruktion. Ældre huse med kælder eller tagetage kræver mere.
• Geografi og kørsel. Afstanden til eftersynsfirmaet kan spille ind.
• Om der bestilles samlet. Mange firmaer tilbyder tilstandsrapport og elrapport som pakke.
• Om mægleren formidler bestillingen. Nogle mæglere indregner rapporterne i deres udlæg.

Bed om et skriftligt tilbud, og spørg, om prisen er inkl. moms. Er rapporterne bestilt gennem mægleren, så tjek, om beløbet i formidlingsaftalen er det samme som eftersynsfirmaets pris.

Illustrativt eksempel. En sælger får to tilbud på samlet tilstandsrapport og elrapport for et parcelhus på 150 m²: 11.500 kr. og 13.000 kr. inkl. moms. Hun vælger det billigste, men skal i sidste ende også betale 3.500 kr. for et separat energimærke. Tallene er opdigtede og viser blot, at rapporterne sjældent er den eneste dokumentudgift.

Seks måneders gyldighed og lang salgstid

Tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten skal være højst seks måneder gamle, når køber modtager dem, for at sælger opnår ansvarsfritagelsen. Udløber rapporten, før der er en køber, skal sælger have en ny rapport (eller en fornyet, hvor reglerne tillader det). Det er en af grundene til, at urealistisk høje udbudspriser kan blive dyre: en lang liggetid koster ikke kun i renter og ejendomsskat, men også i nye dokumenter.

Praktisk råd: Bestil rapporterne, når boligen er klar til at blive sat til salg – ikke måneder før.

Når rapporten viser skader

En tilstandsrapport med alvorlige karakterer kan påvirke prisen og præmien for ejerskifteforsikringen. Du har tre muligheder:

1. Udbedr skaden før salget og få rapporten opdateret.
2. Afspejl skaden i prisen og beskriv den åbent i salgsopstillingen.
3. Lad køber vurdere selv – men vær forberedt på forhandling.

Det er ikke en mulighed at skjule eller undlade at oplyse om forhold, du kender. Kendte fejl, du fortier, kan give erstatningsansvar på trods af ordningen.

Ejerlejligheder og andre boligtyper

Huseftersynsordningen kan også bruges ved ejerlejligheder, men her er rapportens værdi mere begrænset, fordi meget af bygningen er fælles og hører under ejerforeningen. Ved andelsboliger gælder andelsboligloven og foreningens vedtægter, og huseftersynsordningen anvendes ikke på samme måde. Se andelsbolig: salg og omkostninger og regneeksempel for ejerlejlighed.

Spørgsmål, du kan stille den bygningssagkyndige

• Hvad betyder de enkelte karakterer for netop mit hus?
• Hvilke forhold anbefaler du undersøgt nærmere, og hvad koster det typisk?
• Hvordan påvirker rapporten forsikringsselskabernes tilbud på ejerskifteforsikring?
• Kan jeg udbedre noget, inden rapporten færdiggøres, eller skal den laves om bagefter?

Rapporterne er tæt forbundet med ejerskifteforsikringen, og mange mæglere indhenter dem som en del af ydelsen – se mæglersalær og udlæg. Husk også energimærket, som er et særskilt krav.

Ofte stillede spørgsmål

Er det lovpligtigt at få en tilstandsrapport?

Nej, ordningen er frivillig. Men uden rapporter og tilbud om ejerskifteforsikring beholder du som sælger dit ansvar for skjulte mangler ved bygningen.

Kan køber betale rapporterne?

Det kan aftales, men ordningen bygger på, at sælger fremlægger rapporterne, før køber skriver under. Det er derfor næsten altid sælger, der bestiller og betaler.

Hvad hvis den bygningssagkyndige overser noget?

Den beskikkede bygningssagkyndige har ansvarsforsikring, og der er klageadgang. Køber kan også have krav på ejerskifteforsikringen. Søg rådgivning ved konkrete tvister.

Skal elrapporten laves samtidig med tilstandsrapporten?

Begge rapporter skal foreligge og være gyldige, før køber underskriver. Det er praktisk at bestille dem samtidig.

Kilder

• Huseftersynsordningen – om rapporterne, bygningssagkyndige og elinstallatører
• Sikkerhedsstyrelsen – myndighed for ordningen og beskikkelse
• Retsinformation – lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v.
• Bolius – vejledning om tilstandsrapporter for boligejere