Skat ved salg af bolig: parcelhusreglen, ejendomsskat og hvad der sker med boligskatten

Sælger du en bolig, som du selv har boet i, er gevinsten som udgangspunkt skattefri efter parcelhusreglen i ejendomsavancebeskatningsloven § 8. Betingelserne er bl.a., at boligen har tjent som bolig for dig eller din husstand i ejertiden, og at grunden er under 1.400 m² eller ikke kan udstykkes. Opfylder du ikke betingelserne – fx ved udlejning, store grunde, sommerhuse, du ikke har beboet, eller flere boliger – kan gevinsten være skattepligtig som kapitalindkomst. Ved salget skal ejendomsskatterne også fordeles: grundskylden udlignes normalt i refusionsopgørelsen, mens ejendomsværdiskatten følger din personlige skatteopgørelse.

Guiden er en del af oversigten over salgsomkostninger. Den giver et overblik, men skattesager er individuelle – tjek altid hos Skattestyrelsen.

Parcelhusreglen i praksis

Der er ikke et fast minimum for, hvor længe du skal have boet der, men flytter du ind kortvarigt for at gøre salget skattefrit, kan Skattestyrelsen vurdere, at boligen ikke reelt har tjent som bolig. Har du købt en ny bolig og sælger den gamle senere, kan salget som regel stadig være skattefrit, hvis du har boet i den gamle bolig, og den ikke er udlejet i mellemtiden – men tjek reglerne, især hvis der går lang tid.

Når gevinsten er skattepligtig

Er salget skattepligtigt, opgøres fortjenesten groft som salgspris minus anskaffelsessum med tillæg for visse forbedringer og salgs- og købsomkostninger. Her har mæglersalær, tinglysningsafgift og andre handelsomkostninger altså betydning for skatten. Fortjenesten beskattes som kapitalindkomst. Der gælder særlige regler for fx sommerhuse og for ejendomme, der delvis har været udlejet.

Illustrativt eksempel (forenklet). En lejlighed, der har været udlejet hele ejertiden, er købt for 2.000.000 kr. inkl. købsomkostninger og sælges for 2.600.000 kr. med 60.000 kr. i salgsomkostninger. Fortjenesten før særlige reguleringer er 2.600.000 − 60.000 − 2.000.000 = 540.000 kr. Hvordan den beskattes, afhænger af din samlede økonomi. Eksemplet er opdigtet og udelader regler om forbedringer, afskrivninger og andre tillæg.

Ejendomsværdiskat og grundskyld ved salg

Siden 2024 gælder det nye boligskattesystem med nye ejendomsvurderinger fra Vurderingsstyrelsen. Ejendomsværdiskatten beregnes efter de nye regler med en lavere sats op til en progressionsgrænse og en højere sats derover, og beregningsgrundlaget har et forsigtighedsfradrag. Grundskylden opkræves af staten på vegne af kommunen. Ved salg gælder i hovedtræk:

• Grundskyld opkræves over ejendomsskattebilletten. Sælger har ofte betalt for hele eller dele af året, og det udlignes mellem køber og sælger i refusionsopgørelsen pr. overtagelsesdag. Se refusionsopgørelsen forklaret.
• Ejendomsværdiskat betales via din personlige forskuds- og årsopgørelse. Den indgår ikke i refusionen; i stedet skal du opdatere din forskudsopgørelse, så skatten svarer til den periode, du har ejet boligen.
• Skatterabat og indefrysning. Det nye system indeholder en skatterabat for boligejere, der ejede deres bolig ved overgangen, og en mulighed for indefrysning af stigninger. En rabat følger som udgangspunkt ejeren og ikke boligen, så køber kan ikke regne med sælgers rabat. Har du indefrosset skat, skal det indefrosne beløb normalt afregnes ved salg – tjek din status hos Skattestyrelsen.

Konkrete satser og progressionsgrænse kan du finde hos Skattestyrelsen. Vi gengiver dem ikke som fast regel her, fordi satserne er knyttet til vurderingerne og kan blive justeret.

Hvad du bør gøre før salget

1. Tjek, om boligen opfylder parcelhusreglen, særligt hvis den har været udlejet, eller grunden er stor.
2. Gem dokumentation for anskaffelsessum og forbedringer, hvis salget kan blive skattepligtigt.
3. Se din ejendomsvurdering på Vurderingsportalen og din ejendomsskattebillet.
4. Afklar, om du har indefrosset ejendomsskat, der forfalder ved salg.
5. Ret din forskudsopgørelse efter overtagelsen.

Hvornår skal du tale med en rådgiver?

Ved udlejning, delvis erhvervsbrug, store grunde, landbrug, dødsbo, sommerhuse og sameje er det klogt at få en revisor eller advokat til at vurdere skatten, før du sælger. Du kan også anmode Skattestyrelsen om et bindende svar.

Udlejning før salg

Har du lejet boligen ud, mens du ejede den, kan det påvirke skatten ved salget. Har boligen tjent som bolig for dig i en del af ejertiden, kan salget stadig være omfattet af parcelhusreglen, men en lang udlejningsperiode umiddelbart før salget kan føre til, at Skattestyrelsen vurderer sagen anderledes. Lejeindtægten beskattes særskilt, og der gælder særlige regler for udlejning af helårsbolig og sommerhus. Dokumentér, hvornår du selv har boet i boligen (folkeregisteradresse, forbrug), og få rådgivning, før du sætter en tidligere udlejet bolig til salg.

Ved et skattepligtigt salg indgår handelsomkostninger som mæglersalær og tinglysningsafgift i opgørelsen af fortjenesten, så gem fakturaerne.

Ofte stillede spørgsmål

Skal jeg betale skat af gevinsten, når jeg sælger mit hus?

Ikke hvis parcelhusreglen er opfyldt. Den gælder typisk for en bolig, du selv har beboet, med en grund under 1.400 m².

Kan jeg trække mæglersalæret fra?

Kun hvis salget er skattepligtigt; så indgår omkostningerne i opgørelsen af fortjenesten. Ved skattefrit salg er der intet fradrag.

Hvad sker der med min skatterabat, når jeg sælger?

Rabatten er knyttet til dig som ejer af den konkrete bolig. Køber får ikke din rabat. Tjek reglerne for dig hos Skattestyrelsen.

Kilder

• Skattestyrelsen – parcelhusreglen, ejendomsværdiskat og grundskyld
• Vurderingsportalen – ejendomsvurderinger
• Retsinformation – ejendomsavancebeskatningsloven og ejendomsskatteloven