Ejerskifteforsikring: hvorfor sælger betaler halvdelen, og hvad det koster

Sælger skal betale halvdelen af præmien for den ejerskifteforsikring, der tilbydes køber, hvis sælger vil opnå ansvarsfritagelsen efter huseftersynsordningen. Sælgers andel er et fast beløb, beregnet af det fremlagte tilbud – vælger køber en anden og dyrere police, betaler køber selv forskellen. Ejerskifteforsikringen dækker køber mod skjulte skader på bygningen, som ikke fremgår af tilstandsrapporten, typisk i 5 år eller med udvidet dækning i op til 10 år. Prisen fastsættes af forsikringsselskabet og afhænger af husets alder, stand, rapportens karakterer og den valgte dækning.

Guiden er en del af oversigten over salgsomkostninger.

Sådan hænger forsikringen sammen med huseftersynet

Ordningen har tre led, som skal være opfyldt, før køber underskriver købsaftalen:

1. Tilstandsrapport og elinstallationsrapport foreligger og er gyldige – se tilstandsrapport og elinstallationsrapport.
2. Køber har fået et skriftligt tilbud om ejerskifteforsikring.
3. Sælger har påtaget sig at betale halvdelen af præmien for det tilbud.

Mangler et af leddene, kan sælger stå med det fulde ansvar for skjulte mangler. Det er derfor et punkt, du som sælger bør tjekke i købsaftalen, uanset om du har mægler eller ej.

Hvad dækker en ejerskifteforsikring?

Vilkårene varierer mellem selskaber. Køber bør derfor sammenligne dækning, selvrisiko og løbetid – ikke kun prisen.

Regneeksempel: sælgers andel

Tallene er illustrative.

• Mægleren indhenter et tilbud: 5-årig police, præmie 16.000 kr. inkl. afgifter.
• Sælgers andel: 16.000 / 2 = 8.000 kr.
• Køber foretrækker en 10-årig police med udvidet dækning til 26.000 kr.
• Køber betaler: 26.000 − 8.000 = 18.000 kr.

Sælgers udgift er altså låst til halvdelen af det tilbud, der lå til grund. Sælgers andel modregnes normalt i refusionsopgørelsen eller betales via handlens deponering.

Hvis køber helt fravælger forsikringen, skal sælger efter de gængse aftalevilkår ikke betale noget – men sælger bevarer ansvarsfritagelsen, fordi tilbuddet blev givet. Tjek formuleringen i købsaftalen.

Hvad påvirker præmien?

• Tilstandsrapportens karakterer. Mange alvorlige skader kan hæve præmien, og nogle selskaber kan nægte at tilbyde dækning af bestemte bygningsdele.
• Byggeår og konstruktion. Ældre huse og bygninger med særlige konstruktioner kan koste mere.
• Løbetid og dækningsomfang. 10-årige og udvidede policer er dyrere.
• Selvrisiko. En højere selvrisiko giver lavere præmie.
• Forsikringsafgift. Præmier på skadesforsikringer indeholder statslige afgifter; se policens prisspecifikation.

Hvis der ikke kan tegnes forsikring

I sjældne tilfælde kan et forsikringsselskab nægte at tilbyde ejerskifteforsikring, fx ved meget dårlig stand. Ordningen indeholder regler for den situation; tal med din mægler eller advokat om, hvad det betyder for dit ansvar. Undgå at lade spørgsmålet stå åbent, til køber har skrevet under.

Typiske fejl

• Tilbuddet sendes for sent. Køber skal have tilbuddet før underskrift.
• Sælger tror, at forsikringen betyder fuld ansvarsfrihed. Svig, garantier og forhold uden for rapporterne er ikke dækket af fritagelsen.
• Køber vælger billigste police uden at læse vilkår. Undtagelserne kan være vigtigere end prisen.
• Andelen glemmes i salgsbudgettet. Sæt den ind som en fast post – se beregn salgsomkostninger trin for trin.

Når der opstår skader efter overtagelsen

Køber anmelder skaden til ejerskifteforsikringen. Afviser selskabet, kan køber klage til selskabets klageansvarlige og derefter til Ankenævnet for Forsikring. Sælger bliver normalt kun inddraget, hvis køber mener, at sælger kendte til fejlen eller har givet urigtige oplysninger. Er du sælger og modtager et krav, så søg advokatbistand.

Sådan sammenligner køber tilbud på ejerskifteforsikring

Som køber får du typisk ét tilbud fra sælgers side, men du kan selv indhente andre. Sammenlign dem på de samme punkter, så du ikke kun ser på prisen:

Husk, at sælgers bidrag er knyttet til det tilbud, der blev fremlagt. Vælger du et andet selskab, skal du selv sørge for at tegne policen i tide og betale differencen. Forsikringen skal normalt være tegnet senest ved overtagelsen, og selskaberne kan have frister for, hvornår den skal være bestilt. Tal med din rådgiver om fristen, så du ikke står uden dækning den første dag i dit nye hjem.

Er tilstandsrapporten fuld af alvorlige karakterer, kan det være en idé at få en uvildig byggeteknisk gennemgang, før advokatforbeholdet udløber. Ejerskifteforsikringen dækker nemlig ikke de forhold, rapporten allerede har peget på.

Køber bør lægge sin del af præmien ind i budgettet sammen med de øvrige købers omkostninger ved boligkøb, og sælger bør se forsikringen i sammenhæng med mæglersalæret, som ofte omfatter indhentning af tilbuddet.

Ofte stillede spørgsmål

Er ejerskifteforsikring obligatorisk?

Nej, hverken for køber eller sælger. Men sælger mister ansvarsfritagelsen efter huseftersynsordningen uden tilbud og halv betaling.

Gælder det også for ejerlejligheder?

Ordningen kan bruges, men dækningen er mere begrænset, fordi fællesdele hører under ejerforeningen. Mange købere af lejligheder tegner alligevel en police.

Kan køber få sælgers halvdel udbetalt?

Nej, sælgers bidrag er knyttet til forsikringen. Fravælger køber forsikringen, bortfalder bidraget normalt.

Kilder

• Huseftersynsordningen – ordningens regler for ejerskifteforsikring
• Retsinformation – lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v.
• Ankenævnet for Forsikring – klager over forsikringsselskaber
• Bolius – forklaringer om ejerskifteforsikringens dækning