Tinglysningsafgift 2026: sådan beregnes afgiften for skøde og pantebrev

Tinglysningsafgiften er den afgift, staten opkræver, når et skøde eller et pantebrev tinglyses digitalt hos Tinglysningsretten. Ifølge Skattestyrelsens juridiske vejledning for 2026 er den faste afgift 1.850 kr. for både skøder og pantebreve. Den variable afgift er 0,6 % af ejerskiftesummen for skøder og 1,5 % af det pantsikrede beløb for pantebreve. I en almindelig bolighandel betaler køber normalt afgiften for skødet og for sine egne pantebreve, men fordelingen aftales i købsaftalen. Satserne følger af tinglysningsafgiftsloven og kan ændres af Folketinget, så kontroller dem altid hos Skattestyrelsen.

Guiden er en del af overblikket over omkostninger ved bolighandel.

Satserne for 2026

Kilde: Skattestyrelsens juridiske vejledning og tinglysningsafgiftsloven §§ 4 og 5, som gældende i 2026. Den variable afgift rundes op til nærmeste kronebeløb, der er deleligt med 100 (tinglysningsafgiftsloven § 2).

Afgiftsgrundlaget for skødet

Udgangspunktet er den aftalte købesum – ejerskiftesummen (tinglysningsafgiftsloven § 4, stk. 1). Ved en ejerbolig, der handles i almindelig fri handel, er det købesummen, afgiften beregnes af. Er handlen ikke sket i almindelig fri handel – fx en familiehandel – skal det erklæres ved anmeldelsen, og er købesummen lavere end 80 % af den senest offentliggjorte eller meddelte ejendomsværdi, beregnes afgiften af 80 % af denne værdi (85 % hvis værdien er fastsat efter overgangsreglerne i ejendomsvurderingslovens §§ 87 og 88), jf. § 4, stk. 2–3. Der er særregler for ideelle andele, og for andre ejendomme end ejerboliger gælder andre regler (§ 4, stk. 4). Er købesummen lavere end ejendomsværdien – fx ved en familiehandel – skal du derfor tjekke afgiftsgrundlaget på skat.dk eller spørge en advokat, før du lægger budget.

Tilbehør, der sælges sammen med boligen, og løsøre kan have betydning for, hvordan købesummen fordeles. Det er en detalje, som advokat eller mægler normalt håndterer i købsaftalen.

Regneeksempler

Eksempel 1 – skøde (illustrativt). Købesum 3.200.000 kr.:

• Variabel afgift: 3.200.000 × 0,6 % = 19.200 kr.
• Fast afgift: 1.850 kr.
• I alt: 21.050 kr.

Eksempel 2 – pantebrev til realkreditlån (illustrativt). Hovedstol 2.400.000 kr.:

• Variabel afgift: 2.400.000 × 1,5 % = 36.000 kr.
• Fast afgift: 1.850 kr.
• I alt: 37.850 kr.

Eksempel 3 – banklån via pantebrev (illustrativt). Køber låner yderligere 400.000 kr. i banken mod pant i boligen: 400.000 × 1,5 % = 6.000 kr. + 1.850 kr. = 7.850 kr.

Samlet tinglysningsafgift for køber i eksemplet: 21.050 + 37.850 + 7.850 = 66.750 kr. Det er penge, der skal betales kontant eller indregnes i finansieringen. Prøv dine egne tal i værktøjerne til skøde og pantebrev.

Omlægning, overtagelse af lån og ejerpantebreve

Omlægning. Når et realkreditlån konverteres eller omprioriteres, betales den variable afgift kun af forskellen mellem det nye og det gamle lån, hvis betingelserne i tinglysningsafgiftsloven § 5 er opfyldt. Låner du ikke mere end før, betaler du typisk kun den faste afgift.

Overtagelse af sælgers lån. Overtager køber sælgers realkreditlån, er pantebrevet allerede tinglyst, og der skal ikke betales ny variabel afgift for selve pantet på samme måde. Realkreditinstituttet skal godkende debitorskiftet og tager typisk gebyr.

Ejerpantebreve. Et eksisterende ejerpantebrev, som sælger har tinglyst, kan i nogle tilfælde overdrages til køber og bruges som sikkerhed for købers banklån. Det kan spare afgift, fordi der allerede er betalt variabel afgift af det beløb. Spørg banken, om det er muligt i din handel.

Hvem betaler – og hvornår?

I en almindelig handel aftales det, at køber betaler tinglysningsafgift for skødet. Afgiften betales digitalt, når dokumentet anmeldes på tinglysning.dk, normalt af købers advokat, bank eller rådgiver. Sælger betaler ikke tinglysningsafgift for at få sine egne pantebreve aflyst; sælgers udgifter ved lånene er i stedet bankens og realkreditinstituttets gebyrer og kursen ved indfrielse. Læs mere i købers omkostninger ved boligkøb.

Typiske fejl

• At glemme den faste afgift – den betales pr. dokument, så to pantebreve giver to faste afgifter.
• At regne afgiften af udbetalingen i stedet for af hele købesummen.
• At antage, at afgiften er fradragsberettiget. For private boliger er tinglysningsafgiften ikke fradragsberettiget som en løbende udgift.
• At bruge gamle satser fra artikler, der ikke er opdateret. Den faste afgift er hævet flere gange de seneste år.

Hvornår skal du have hjælp?

Ved familiehandler, gaver, delvise overdragelser, nybyggeri og handler med erhvervsdel er afgiftsgrundlaget sværere at fastlægge. Her bør en advokat beregne afgiften, eller du kan bede Skattestyrelsen om et bindende svar.

Sådan foregår den digitale tinglysning

Alle skøder og pantebreve tinglyses digitalt via tinglysning.dk, og Tinglysningsretten behandler anmeldelserne. I praksis:

1. Købers rådgiver, bank eller mægler opretter skødet digitalt.
2. Køber og sælger underskriver med MitID eller giver fuldmagt til rådgiveren.
3. Afgiften betales ved anmeldelsen.
4. Skødet tinglyses ofte straks, men kan få en retsfejl eller frist, hvis der fx er uoverensstemmelser.
5. Først når skødet er tinglyst uden retsforbehold, frigives købesummen typisk til sælger.

Har skødet en frist eller fejl, skal den rettes, før handlen kan afsluttes. Det kan forsinke udbetalingen til sælger, så sørg for, at dokumenterne er korrekte fra start.

Ud over tinglysningsafgiften skal køber også budgettere med sin del af ejerskifteforsikringen, mens sælger bærer mæglersalæret.

Ofte stillede spørgsmål

Hvad er den faste tinglysningsafgift i 2026?

Skattestyrelsens vejledning angiver 1.850 kr. for både skøder og pantebreve i 2026 – det samme som i 2025.

Betaler man tinglysningsafgift ved køb af andelsbolig?

Nej. En andel er ikke fast ejendom, og overdragelsen tinglyses ikke som et skøde. Der kan dog være gebyrer til foreningens administrator og et gebyr for at registrere lån med pant i andelen i andelsboligbogen.

Er tinglysningsafgiften med i ÅOP?

Afgifter til pantebrev indgår i lånets samlede omkostninger i lånetilbuddet. Tjek tilbuddet fra dit realkreditinstitut.

Kilder

• Skattestyrelsen – tinglysningsafgift og den juridiske vejledning
• Tinglysningsretten – digital tinglysning af skøder og pantebreve
• Retsinformation – tinglysningsafgiftsloven