Faldgruber ved boligsalg: de dyreste fejl sælgere og købere laver – og hvordan du undgår dem

De dyreste fejl i en dansk bolighandel handler sjældent om et par tusinde kroner i salær. De handler om vilkår, frister og oplysninger: en formidlingsaftale, hvor udlæg skal betales uanset resultat; en for høj udbudspris, der giver lang liggetid og udløbne rapporter; et manglende tilbud om ejerskifteforsikring, så sælger beholder ansvaret for skjulte mangler; en misforstået fortrydelsesfrist; eller en sælger, der fortier kendte fejl. Denne guide samler de typiske mønstre og peger videre til de guides, der går i dybden. Eksemplerne er generelle og konstruerede – ikke sager om navngivne personer eller virksomheder.

Guiden er indgangen til kategorien om faldgruber, klager og officielle kilder.

Fejl før salget

Fejl med dokumenterne

1. Rapporterne er for gamle. Tilstandsrapport og elinstallationsrapport skal være højst seks måneder gamle ved købers underskrift, hvis sælger vil opnå ansvarsfritagelse. Se tilstandsrapport og elrapport.
2. Tilbuddet om ejerskifteforsikring mangler eller kommer for sent. Uden tilbud og halv betaling bevarer sælger sit ansvar. Se ejerskifteforsikring.
3. Energimærket er udløbet. Det skal være gyldigt ved udbud.
4. BBR passer ikke med virkeligheden. Fx en udestue eller tagetage, der ikke er registreret eller godkendt. Det kan give tvister om areal og lovlighed.
5. Ejerforeningens oplysninger er ufuldstændige. Især beslutninger om store arbejder og særlige bidrag.

Fejl i selve handlen

• Misforståelse af fortrydelsesretten. Køber kan fortryde inden for 6 hverdage mod 1 % af købesummen; sælger kan ikke fortryde. Læs fortrydelsesret og advokatforbehold.
• Ingen egen rådgiver for køber. Sælgers mægler rådgiver sælger. Se boligadvokat eller køberrådgiver.
• Uklar overtagelsesdag. Overtagelsesdagen styrer refusion, forsikring og flytning.
• Glemte frister for garanti og deponering. Kan i værste fald give misligholdelse.
• Indfrielse af lån uden kursovervejelser. Se indfrielse af boliglån ved salg.

Fortielser og urigtige oplysninger

Huseftersynsordningen beskytter ikke en sælger, der bevidst fortier kendte fejl eller giver urigtige oplysninger. Typiske mønstre i tvister er tidligere vandskader, der er "repareret" uden fagmand, ulovlige tilbygninger eller kendte problemer med kloak. Sælger bør oplyse om alt, hvad han kender og kan have betydning for køber, og gerne skriftligt. Læs sælgers ansvar for skjulte mangler.

Konstrueret eksempel: den lange liggetid

En sælger vælger mægler efter den højeste vurdering og sætter huset til salg for 3.600.000 kr. Efter fire måneder uden bud nedsættes prisen til 3.400.000 kr., og efter syv måneder sælges huset for 3.250.000 kr. Undervejs udløber tilstandsrapporten, og der skal betales for en ny. Med renter, ejendomsskat og ekstra udlæg koster forløbet sælger mere, end forskellen i salær mellem de mæglere, han valgte imellem. Tallene er opdigtede for at vise mønstret.

Fejl, købere ofte laver

• Underskriver uden advokatforbehold og uden at kende de 6 hverdage.
• Glemmer tinglysningsafgift for banklån i budgettet – se købers omkostninger.
• Læser ikke tilstandsrapportens karakterer og anbefalinger.
• Vælger billigste ejerskifteforsikring uden at læse undtagelserne.
• Overser servitutter og lokalplaner.

Når noget går galt

Er du utilfreds med mæglerens arbejde, så tag det først op med mægleren skriftligt. Herefter kan du klage – se klage over ejendomsmægler. Ved skjulte mangler bør køber reklamere hurtigt og skriftligt. Ved større beløb eller tvivl om ansvaret bør begge parter søge advokatbistand. De officielle registre, der kan hjælpe dig med at dokumentere forhold, finder du i officielle kilder til bolighandel.

Fejl ved samtidigt køb og salg

En særlig risiko opstår, når du både skal sælge og købe. Typiske fejl:

1. Køb uden betingelse eller finansiering af overgangen. Hvis den gamle bolig ikke sælges, kan du ende med to boliger og to sæt udgifter.
2. For optimistisk forventning til salgsprisen. Hvis købet af den nye bolig forudsætter en bestemt salgspris, giver et lavere salg et hul i budgettet.
3. Uafstemte overtagelsesdage. Flytning, mellemfinansiering og opbevaring koster.
4. Glemte kurseffekter. Lånet på den gamle bolig kan koste mere eller mindre at indfri end ventet.

Lav derfor et samlet budget for begge handler, og spørg banken om mellemfinansiering, før du byder. Læs også indfrielse af boliglån ved salg.

Fem spørgsmål før du skriver under på noget

1. Ved jeg, hvad handlen koster mig i alt – også hvis den ikke bliver til noget?
2. Har jeg læst alle frister: fortrydelse, advokatforbehold, deponering og garanti?
3. Er alle dokumenter gyldige og indbyrdes i overensstemmelse?
4. Har jeg skriftligt oplyst om alle forhold, jeg kender til?
5. Ved jeg, hvem jeg kan spørge, hvis noget går galt?

Kan du svare ja til alle fem, har du undgået de fleste af de fejl, der fører til tvister.

Ofte stillede spørgsmål

Hvad er den mest almindelige fejl ved boligsalg?

Ifølge typiske tvistemønstre handler det ofte om uklare aftaler og manglende eller forkerte oplysninger – ikke om selve salæret. Vi har ikke tal for hyppigheden, men nævnenes afgørelser viser mønstrene.

Kan jeg sælge uden tilstandsrapport?

Ja, men så hæfter du som sælger for skjulte mangler efter de almindelige regler.

Hvem hjælper, hvis mægleren har lavet fejl?

Klagenævnet for Ejendomsformidling og Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere, og i sidste ende domstolene.

Kilder

• Nævnenes Hus – Klagenævnet for Ejendomsformidling og Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere
• Retsinformation – lov om formidling af fast ejendom m.v. og forbrugerbeskyttelsesloven for fast ejendom
• Huseftersynsordningen – rapporter og ejerskifteforsikring
• Forbrugerrådet Tænk – forbrugerrådgivning