Sådan sammenligner du tilbud fra ejendomsmæglere – tjekliste og regneeksempel
Tjekliste til at sammenligne mæglertilbud: samlet vederlag inkl. moms, udlæg, prisvurdering, markedsføring, opsigelse og registrering hos Erhvervsstyrelsen.
Den bedste måde at sammenligne ejendomsmæglere på er at bede om skriftlige tilbud på samme ydelsesomfang og omregne hvert tilbud til ét tal: det samlede vederlag inkl. moms og udlæg ved samme forventede salgspris. Derefter sammenligner du det, du ikke kan omregne til kroner: mæglerens prisvurdering og begrundelse, markedsføringsplan, vilkår ved opsigelse og manglende salg, og at mægleren er registreret hos Erhvervsstyrelsen. Brug tjeklisten nedenfor og regn tilbuddene igennem ved tre salgspriser.
Guiden er en del af beregn dine salgsomkostninger trin for trin og bygger på mæglersalær: hvad bestemmer prisen.
Trin 1: Bed om sammenlignelige tilbud
Send samme oplysninger til alle mæglere: adresse, boligtype, areal, byggeår, kendte forhold (fx renoveringer eller skader) og dine ønsker til salgsforløbet. Bed dem om:
- samlet vederlag inkl. moms, opdelt i salær og udlæg,
- hvilke udlæg der betales, hvis boligen ikke sælges,
- vilkår ved opsigelse,
- en prisvurdering med begrundelse (sammenlignelige handler),
- en beskrivelse af markedsføringen og hvem der laver fremvisninger.
Trin 2: Omregn til ét tal
Brug mæglersalær-beregneren. Indtast procentsats og fast del (salær + udlæg, der betales ved salg). Regn ved:
- din forventede salgspris,
- 5 % under,
- 5 % over.
Illustrativt eksempel. Forventet pris 4.000.000 kr. (opdigtede tilbud):
| Tilbud | Opbygning | 3,8 mio. | 4,0 mio. | 4,2 mio. |
|---|---|---|---|---|
| A | Fast 60.000 kr. inkl. udlæg | 60.000 | 60.000 | 60.000 |
| B | 1,4 % + udlæg 9.000 | 62.200 | 65.000 | 67.800 |
| C | Fast 40.000 + 0,4 % + udlæg 8.000 | 63.200 | 64.000 | 64.800 |
Her er A billigst i alle scenarier. Men hvis A's prisvurdering er urealistisk høj, og boligen må nedsættes flere gange, kan den lavere pris koste langt mere end salærforskellen.
Trin 3: Tjeklisten
| Spørgsmål | Hvorfor det betyder noget |
|---|---|
| Er mægleren registreret hos Erhvervsstyrelsen? | Kun registrerede mæglere må bruge titlen og er omfattet af klage- og disciplinærsystemet |
| Er alle beløb inkl. moms? | Momsen er 25 % og kan ændre billedet |
| Hvilke udlæg betales uden salg? | Det er din risiko, hvis salget ikke lykkes |
| Hvad koster opsigelse? | Loven giver mægler krav på vederlag ved opsigelse kun, hvis det er aftalt |
| Hvor længe løber aftalen, og hvordan forlænges den? | Ved visse resultatafhængige vederlag er aftaleperioden begrænset |
| Hvordan er prisvurderingen begrundet? | Sammenlignelige handler i området bør fremgå |
| Hvem viser boligen? | Påvirker både pris og din egen indsats |
| Hvilke dokumenter indhenter mægleren? | Tilstandsrapport, elrapport, energimærke, BBR, servitutter, ejerforening |
| Hvem udarbejder købsaftale og refusionsopgørelse? | Er det med i prisen? |
| Er der bonus eller trappemodel? | Hvordan er grænsen sat? |
Trin 4: Vurder kvaliteten, ikke kun prisen
Prisen kan sammenlignes i kroner; kvaliteten kræver spørgsmål. Spørg til:
- hvor mange lignende boliger mægleren har solgt i området (uden at forvente garantier),
- hvordan mægleren håndterer bud og forhandling,
- hvordan du holdes orienteret undervejs,
- hvordan mægleren rådgiver om pris, hvis der ikke kommer fremvisninger.
Vær kritisk over for tilbud, der lover en markant højere pris end de andre uden begrundelse. Mægleren skal efter loven rådgive dig loyalt og give en forsvarlig vurdering.
Trin 5: Forhandl
Det er almindeligt at forhandle. Typiske greb:
- Brug det billigste skriftlige tilbud som reference.
- Fravælg tilkøb, du ikke har brug for.
- Bed om, at udlæg kun betales ved gennemført handel.
- Aftal en loftgrænse for udlæg.
- Overvej at vise boligen selv mod nedslag.
Røde flag
- Ingen skriftlig formidlingsaftale før salgsstart.
- Uklare udlæg uden beløb.
- Lang aftaleperiode uden mulighed for opsigelse.
- Mægleren tilbyder også at rådgive køberen i samme handel – det er ikke tilladt.
Se også tjekliste til formidlingsaftalen og faldgruber ved boligsalg.
Spørgsmål til mæglerens markedsføringsplan
Et salærtilbud er kun halvdelen af beslutningen. Bed hver mægler om en kort, skriftlig plan, der besvarer:
- Hvilke kanaler bruges (boligportaler, egen hjemmeside, sociale medier, køberkartotek)?
- Hvem fotograferer, og er plantegning og video med i prisen?
- Hvor ofte afholdes fremvisninger eller åbent hus, og hvem deltager?
- Hvordan og hvor ofte får du status – antal visninger, henvendelser og fremvisninger?
- Hvornår vil mægleren anbefale en prisjustering, og på hvilket grundlag?
- Hvordan håndteres flere samtidige bud?
Sådan dokumenterer du tilbuddene
Gem alle tilbud som pdf eller mail, og læg dem i én mappe sammen med dine noter fra møderne. Skriv dato på, og notér, hvem du talte med. Hvis et vilkår kun blev nævnt mundtligt – fx "udlæg betales kun ved salg" – så bed om at få det bekræftet skriftligt, og sørg for, at det står i den formidlingsaftale, du til sidst underskriver. Det gør det let at sammenligne og er værdifuldt, hvis der senere opstår uenighed om, hvad der blev aftalt.
Overvej samtidig, om du som køber af din næste bolig har brug for boligadvokat eller køberrådgiver.
Ofte stillede spørgsmål
Hvor mange tilbud bør jeg indhente?
To-tre skriftlige tilbud giver som regel et godt grundlag. Flere kan give mere forhandlingsrum, men også mere arbejde.
Kan jeg se, om mægleren er registreret?
Ja, Erhvervsstyrelsen fører et register over ejendomsmæglere. Søg på mæglerens navn.
Er den mægler, der vurderer højest, den bedste?
Ikke nødvendigvis. En for høj vurdering kan give lang liggetid og prisnedsættelser.
Kilder
- Erhvervsstyrelsen – register over ejendomsmæglere
- Retsinformation – lov om formidling af fast ejendom m.v.
- Forbrugerrådet Tænk – råd til forbrugere om boligsalg
- Dansk Ejendomsmæglerforening – brancheforening for ejendomsmæglere
