Officielle kilder til bolighandel: tingbog, BBR, vurdering, lokalplan og mæglerregister

De fleste oplysninger, der har betydning for en bolighandel, ligger i offentlige registre, som du selv kan slå op i: tingbogen hos Tinglysningsretten (ejer, pant, servitutter), BBR via OIS og Datafordeleren (bygninger, arealer, anvendelse), Vurderingsportalen (ejendoms- og grundværdi), Plandata.dk (lokalplaner og kommuneplan), Skattestyrelsen (ejendomsskat og tinglysningsafgift), Erhvervsstyrelsen (register over ejendomsmæglere) og Retsinformation (lovene). Ved at tjekke dem selv kan du opdage uoverensstemmelser, før de bliver til tvister – uanset om du sælger eller køber.

Guiden er en del af oversigten over faldgruber ved boligsalg.

Oversigt over kilderne

Tingbogen: adkomst, pant og servitutter

I tingbogen kan du se, hvem der har tinglyst adkomst, hvilke pantebreve der hviler på ejendommen, og hvilke servitutter der er tinglyst – fx vejret, byggelinjer, deklarationer om bebyggelse eller fælles anlæg. Servitutter kan begrænse, hvad du må på grunden. Gamle servitutter kan være svære at læse; en advokat eller køberrådgiver kan forklare dem.

Tip til sælger: Tjek, at der ikke er tinglyst pant, du har glemt, fx et gammelt ejerpantebrev. Tip til køber: Læs servitutterne, før advokatforbeholdet udløber.

BBR: stemmer bygningerne med virkeligheden?

BBR (Bygnings- og Boligregistret) indeholder oplysninger om bygninger og boliger, som kommunen registrerer. Ejeren har pligt til at sørge for, at oplysningerne er korrekte. Typiske uoverensstemmelser er en tilbygning, carport eller udestue, der ikke er registreret, eller en kælder eller tagetage, der er registreret med forkert areal eller anvendelse. Det kan få betydning for prisen, for ejendomsvurderingen og for spørgsmålet om lovlighed. Ret fejl hos kommunen, før boligen sættes til salg.

Vurdering og ejendomsskat

På Vurderingsportalen kan du se den offentlige vurdering. Den bruges til at beregne ejendomsværdiskat og grundskyld og indgår som minimum for afgiftsgrundlaget for tinglysningsafgift i visse handler. Læs mere i skat ved salg af bolig og tinglysningsafgift.

Lokalplaner og kommunale oplysninger

Plandata.dk samler lokalplaner og kommuneplaner. Her kan du se, om ejendommen ligger i byzone, landzone eller sommerhusområde, og hvilke regler der gælder for bebyggelse. Hos kommunen kan du desuden søge om aktindsigt i byggesagen – fx byggetilladelser og færdigmeldinger. Mange kommuner har et digitalt byggesagsarkiv.

Oplysninger om jordforurening registreres af regionerne og kan findes via Danmarks Miljøportal.

Sådan bruger du kilderne i praksis

1. Før salg: Sælger tjekker BBR, tingbog og byggesag og retter fejl.
2. Ved fremvisning: Køber beder om salgsopstilling og dokumentpakke.
3. Under advokatforbeholdet: Købers rådgiver gennemgår tingbog, servitutter, BBR, lokalplan og byggesag.
4. Ved klage: Find lignende afgørelser hos Nævnenes Hus – se klage over ejendomsmægler.

Konstrueret eksempel

En køber læser salgsopstillingen, der angiver 160 m² boligareal. BBR viser 135 m². Forskellen skyldes en udnyttet tagetage, som ikke er godkendt som beboelse. Køberens rådgiver beder sælger om dokumentation for byggetilladelse, og prisen genforhandles. Eksemplet er konstrueret og viser, hvorfor et BBR-tjek før salg kan spare begge parter for en tvist.

Hvad en god dokumentpakke indeholder

Uanset om boligen sælges med eller uden mægler, bør køber kunne få en samlet dokumentpakke. En typisk pakke for et hus indeholder:

• salgsopstilling med pris, kontantpris og forventede ejerudgifter,
• tingbogsattest med servitutter og hæftelser,
• BBR-meddelelse og matrikelkort,
• tilstandsrapport, elinstallationsrapport og tilbud på ejerskifteforsikring,
• energimærke,
• ejendomsskattebillet og oplysninger om vurdering,
• oplysninger om lokalplan, zonestatus og evt. forurening,
• grundejerforeningens vedtægter og kontingent, hvis relevant,
• ved ejerlejlighed: ejerforeningens vedtægter, regnskab, budget, vedligeholdelsesplan og referater,
• sælgers egne skriftlige oplysninger om kendte forhold.

Sammenhold dokumenterne med hinanden. Står der noget forskelligt om areal, opvarmning eller tilbygninger i salgsopstilling, BBR og tilstandsrapport, så stil spørgsmålet skriftligt, før du skriver under. Et skriftligt svar fra sælger eller mægler er nyttigt, hvis der senere opstår uenighed. Som sælger kan du med fordel have pakken klar, før du sætter boligen til salg – det gør handlen hurtigere og mindsker risikoen for tvister.

Hvem kan hjælpe med at læse oplysningerne?

Registrene er offentlige, men de kan være svære at tolke. En boligadvokat eller køberrådgiver kan forklare servitutter og hæftelser, kommunens byggesagsafdeling kan svare på spørgsmål om byggetilladelser og BBR, og Skattestyrelsen kan svare på spørgsmål om vurdering og afgifter. Notér altid, hvem du har talt med, og bed om svar skriftligt, når oplysningen har betydning for prisen eller handlen.

Oplysningerne fra registrene er også centrale, når du vurderer sælgers ansvar for skjulte mangler.

Ofte stillede spørgsmål

Koster det noget at slå op i tingbogen?

Opslag i tingbogen er som udgangspunkt gratis for borgere via tinglysning.dk med MitID. Visse dokumenter kan kræve betaling.

Hvem retter fejl i BBR?

Kommunen fører BBR, men ejeren skal sørge for, at oplysningerne er korrekte og anmelde fejl.

Hvor kan jeg tjekke, om en mægler er registreret?

I Erhvervsstyrelsens register over ejendomsmæglere.

Kilder

• Tinglysningsretten – tingbog og tinglysning
• OIS – BBR og ejendomsdata
• Datafordeleren – offentlige grunddata
• Vurderingsportalen – ejendomsvurderinger
• Plandata.dk – lokalplaner og kommuneplaner
• Skattestyrelsen – ejendomsskat og tinglysningsafgift
• Erhvervsstyrelsen – register over ejendomsmæglere
• Retsinformation – love og bekendtgørelser