Fortrydelsesret ved boligkøb og advokatforbehold: 6 hverdage, 1 % og hvordan du bruger dem

Køber du fast ejendom til dig selv som forbruger, har du efter lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. ret til at fortryde købet inden for 6 hverdage efter, at aftalen er indgået. Bruger du fortrydelsesretten, skal du betale sælger en godtgørelse på 1 % af den aftalte købesum, og godtgørelsen skal være betalt inden fristens udløb. Fortrydelsen skal meddeles skriftligt til sælger eller sælgers repræsentant (typisk mægleren). Sælger har ingen tilsvarende ret. Advokatforbeholdet er noget andet: et aftalt forbehold i købsaftalen, der giver købers advokat eller rådgiver mulighed for at godkende eller afvise handlen inden for en frist – normalt uden omkostning for køber.

Guiden er en del af oversigten over faldgruber ved boligsalg.

Fortrydelsesret og advokatforbehold side om side

Sådan tælles de 6 hverdage

Fristen løber fra den dag, aftalen er indgået – også selvom aftalen er betinget af noget andet, fx finansiering. Lørdage, søndage, helligdage og grundlovsdag tælles ikke med. Fristen udløber ved udgangen af den sjette hverdag.

Eksempel. Købsaftalen underskrives af begge parter mandag. Hverdagene tælles tirsdag (1), onsdag (2), torsdag (3), fredag (4), mandag (5), tirsdag (6). Fristen udløber altså efter denne almindelige tællemåde tirsdag i den følgende uge – medmindre en helligdag falder ind, hvilket forlænger fristen. Fordi meddelelsen skal være kommet frem til sælger eller mægleren inden fristens udløb, bør du aldrig vente til sidste dag.

Hvornår er aftalen indgået? Typisk når sælgers accept af købers underskrevne købsaftale er kommet frem til køber. Indgås aftalen ved, at køber accepterer et salgstilbud fra sælger, regnes fristen fra den dag, køber blev bekendt med tilbuddet. Er du i tvivl om, hvornår fristen startede, så regn med den tidligste mulige dato.

Hvad koster det at fortryde?

Illustrativt eksempel. Købesum 3.200.000 kr.:

• Godtgørelse: 3.200.000 × 1 % = 32.000 kr.
• Godtgørelsen skal være betalt til sælger inden fristens udløb, og fortrydelsen skal være sendt skriftligt.

Godtgørelsen skal dog ikke betales, hvis sælger har opført ejendommen med salg for øje eller sælger ejendommen som led i sit hovederhverv – fx ved visse køb af nybyggeri fra en bygherre. Har du taget boligen i brug eller tinglyst aftalen, skal du desuden inden fristen stille boligen til sælgers rådighed og sørge for, at tinglysningen kan aflyses.

Det er betydeligt mindre end konsekvenserne ved at misligholde en handel, men det er stadig penge, der kan undgås med et velformuleret advokatforbehold.

Advokatforbeholdet i praksis

Et advokatforbehold skrives typisk sådan i købsaftalen, at handlen er betinget af, at købers advokat godkender den inden for et vist antal hverdage. Afviser rådgiveren handlen inden fristen, bortfalder den uden omkostning for køber. Rådgiveren kan typisk også bruge forbeholdet til at stille ændringsforslag, fx om overtagelsesdag eller betingelser. Accepterer sælger ikke forslagene, kan rådgiveren afvise handlen.

Vær opmærksom på:

• Forbeholdet skal udøves af rådgiveren og efter den formulering, der står i aftalen.
• Fristen skal overholdes præcist; en afvisning efter fristen er uden virkning.
• Bruger du både forbehold og fortrydelsesret, kører fristerne normalt parallelt.

Hvornår gælder fortrydelsesretten ikke?

Fortrydelsesretten gælder for forbrugere, der køber fast ejendom til beboelse for sig selv. Den gælder ikke, hvis køber er en virksomhed, og der er særregler ved bl.a. tvangsauktion og visse andre situationer. Ved andelsboliger følger fortrydelsesretten ikke samme regler; tjek andelsboligloven og overdragelsesaftalen. Er du i tvivl, så læs loven på Retsinformation eller spørg en advokat.

Hvad sælger kan gøre

Sælger kan ikke fjerne købers lovbestemte fortrydelsesret over for en forbruger, men kan forhandle om advokatforbeholdets længde og formulering. For sælger betyder fristerne, at handlen først er endelig, når de er udløbet. Planlæg derfor ikke dit eget køb, så det forudsætter, at din køber ikke fortryder.

Se også sælgers ansvar for skjulte mangler og regn tinglysningsafgiften ud for det køb, du overvejer, i skøde-beregneren.

Fortrydelse er ikke det samme som misligholdelse

Hvis fristerne er udløbet, er købet bindende. Træder køber eller sælger herefter tilbage uden grund, er der tale om misligholdelse, og modparten kan kræve erstatning for sit tab, fx prisforskellen ved et nyt salg og udgifter til ny markedsføring. Derfor er det vigtigt at kende fristerne og bruge dem bevidst. Køber kan i perioden tjekke finansiering, læse rapporter og få rådgivning. Sælger bør vente med at binde sig til et nyt køb, til fristerne er udløbet, eller sikre sig med betingelser.

Sælger du selv uden mægler, gælder købers fortrydelsesret på samme måde – se sælg selv uden mægler.

Ofte stillede spørgsmål

Kan jeg fortryde et huskøb gratis?

Ja, hvis købsaftalen indeholder et advokatforbehold, og din advokat afviser handlen inden fristen. Den lovbestemte fortrydelsesret koster 1 % af købesummen.

Skal jeg begrunde min fortrydelse?

Nej. Fortrydelsesretten kræver ingen begrundelse, men den skal meddeles skriftligt og godtgørelsen betales rettidigt.

Har sælger fortrydelsesret?

Nej. Kun køber har den lovbestemte fortrydelsesret.

Hvad hvis fristen udløber en helligdag?

Helligdage tæller ikke som hverdage, så fristen forlænges til den næste hverdag.

Kilder

• Retsinformation – lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v.
• Forbrug.dk – forbrugerrettigheder
• Borger.dk – køb af bolig