Sælg selv uden ejendomsmægler: hvad sparer du, og hvad skal du selv sørge for?

Du må gerne sælge din bolig uden ejendomsmægler i Danmark. Du sparer mæglerens salær, men skal til gengæld selv stå for prisfastsættelse, annoncering, fremvisning, forhandling og dokumenter – og typisk betale en advokat for købsaftale, skøde og refusion. De lovpligtige og ansvarsbegrænsende elementer gælder stadig: energimærke, huseftersynsordningen (tilstandsrapport, elinstallationsrapport og tilbud om ejerskifteforsikring) hvis du vil begrænse dit ansvar, og købers fortrydelsesret. Sælg selv kan give god mening, når køberen allerede er fundet, eller når boligen er let at sælge, og du har tid og overblik. Fejl i dokumenter eller oplysninger kan derimod blive dyrere end det sparede salær.

Guiden er en del af oversigten over faldgruber ved boligsalg.

Hvad mægleren normalt gør – og hvem gør det nu?

Hvad koster det at sælge selv?

Udgifterne flytter fra mægleren til andre. Illustrativt eksempel for et hus til 3.200.000 kr. (opdigtede tal):

Besparelsen er i eksemplet 38.500 kr. Hertil kommer din egen tid – og risikoen for, at prisen bliver lavere uden professionel markedsføring og forhandling. Hvis salgsprisen bliver 1,5 % lavere (48.000 kr.), er besparelsen væk. Regn selv med mæglersalær-beregneren.

De vigtigste regler, du selv skal overholde

1. Energimærke skal foreligge ved udbud – se energimærke ved salg.
2. Huseftersyn: Vil du begrænse dit ansvar, skal tilstandsrapport, elinstallationsrapport og tilbud om ejerskifteforsikring foreligge før købers underskrift.
3. Oplysninger: Du skal give køber korrekte oplysninger om forhold, du kender. Skriv dem ned.
4. Fortrydelsesret: Køber har 6 hverdages fortrydelsesret mod 1 % godtgørelse – se fortrydelsesret og advokatforbehold.
5. Titlen: Du må ikke give dig ud for at være ejendomsmægler, og en hjælper, der erhvervsmæssigt formidler, er omfattet af lov om formidling af fast ejendom m.v.

Familiehandler og handel med kendt køber

Sælg selv er mest udbredt, når køberen er kendt – fx børn, naboer eller venner. Her er der ikke behov for markedsføring, men andre forhold bliver vigtige:

• Pris og skat: Ved familiehandel kan der gælde særlige regler for, hvilken pris Skattestyrelsen accepterer, og om en del af handlen er en gave. Tinglysningsafgiften kan også beregnes af et andet grundlag end købesummen – se tinglysningsafgift.
• Rådgivning: Selv i familien bør køber og sælger overveje hver sin rådgiver.
• Huseftersyn: Spring det ikke over, fordi I kender hinanden. Uenighed om skjulte fejl kan skade familierelationer.

Typiske fejl ved sælg selv

• For høj pris uden sammenligningsgrundlag.
• Manglende eller forældede dokumenter.
• Ingen deponering eller bankgaranti – køber skal stille sikkerhed for købesummen.
• Uklar købsaftale om løsøre, overtagelsesdag og fordeling af afgifter.
• Glemt tilbud om ejerskifteforsikring.

Mellemformer

Der findes løsninger mellem fuld mægler og sælg selv, fx en registreret mægler med en mindre pakke, hvor du selv viser boligen, eller en advokat, der står for alt det juridiske, mens du står for markedsføringen. Se sammenlign måder at sælge bolig på.

Sådan fastsætter du prisen uden mægler

Den største risiko ved at sælge selv er en forkert pris. For høj giver lang liggetid og udløbne rapporter; for lav koster dig direkte. Byg prisen op i fire trin:

1. Find sammenlignelige handler. Boligportaler og offentlige registre viser tidligere handelspriser i området. Se på boliger af samme type, alder og størrelse, der er solgt inden for det seneste år.
2. Omregn til kvadratmeterpris og juster for stand, grundstørrelse, energimærke og beliggenhed.
3. Se på liggetiden. Lange liggetider på lignende boliger tyder på, at udbudspriserne er sat for højt.
4. Overvej en uvildig vurdering. En valuar eller en mægler kan mod betaling lave en vurdering uden at få salget.

Sikkerhed for købesummen

Når du sælger uden mægler, skal du selv sikre, at køberen kan betale. Normalt aftales det i købsaftalen, at køber deponerer et beløb eller stiller bankgaranti kort efter underskrift og senere stiller garanti for hele købesummen. Lad en advokat eller banken håndtere deponeringen, og overdrag aldrig nøgler, før garantien er på plads. Køber bør også kunne dokumentere finansiering, før advokatforbeholdet udløber. Uden denne sikkerhed risikerer du at have en bolig, der hverken er solgt eller fri til et nyt salg.

Som selvsælger har du ikke mæglersystemets klageadgang at falde tilbage på – se klage over ejendomsmægler for forskellen – og du skal selv hente oplysningerne i de officielle kilder til bolighandel.

Ofte stillede spørgsmål

Er det lovligt at sælge sin bolig uden mægler?

Ja. Der er ingen pligt til at bruge mægler.

Skal jeg have advokat, hvis jeg sælger selv?

Det er ikke lovpligtigt, men det anbefales til købsaftale, skøde, deponering og refusion.

Kan jeg bruge huseftersynsordningen uden mægler?

Ja. Du bestiller selv rapporterne og fremskaffer et tilbud på ejerskifteforsikring.

Kilder

• Retsinformation – lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v.
• Huseftersynsordningen – rapporter og forsikring
• Skattestyrelsen – familiehandler og tinglysningsafgift
• Tinglysningsretten – tinglysning af skøde