Formidlingsaftalen med ejendomsmægleren: tjekliste før du skriver under
Gennemgå formidlingsaftalen punkt for punkt: vederlag, udlæg, udbudspris, aftaleperiode, opsigelse, eneformidling og hvad der gælder, hvis boligen ikke sælges.
Formidlingsaftalen er kontrakten mellem dig som sælger og ejendomsmægleren. Efter lov om formidling af fast ejendom m.v. skal den være skriftlig og underskrevet, og den skal blandt andet indeholde vederlaget, udbudsprisen, aftaleperioden og vilkår for opsigelse. Før du skriver under, bør du særligt tjekke: det samlede beløb inkl. moms, hvilke udlæg der betales uanset resultat, hvad du skal betale ved opsigelse, om der er eneformidling, og hvor længe aftalen løber. Formidlingsaftalen kan som udgangspunkt opsiges uden varsel, men opsigelse kan udløse betaling, hvis det er aftalt. Gennemgå tjeklisten nedenfor.
Guiden er en del af beregn dine salgsomkostninger trin for trin.
De vigtigste punkter i aftalen
| Punkt | Hvad du skal kigge efter |
|---|---|
| Parter og ejendom | Korrekte navne, alle ejere med, korrekt adresse og matrikel |
| Udbudspris | Den pris, boligen sættes til salg for, og mæglerens vurdering |
| Vederlag | Fast salær, procentsalær eller kombination – inkl. moms |
| Udlæg | Liste over udlæg, beløb, og om de betales også uden salg |
| Aftaleperiode | Startdato, slutdato og regler om forlængelse |
| Opsigelse | Hvad du skal betale ved opsigelse |
| Eneformidling | Om mægleren har eneret, og hvad der gælder, hvis du selv finder køber |
| Ydelser | Fremvisning, åbent hus, købsaftale, refusionsopgørelse, deponering |
| Dokumenter | Hvilke dokumenter mægleren indhenter, og hvem der bestiller rapporterne |
| Underskrift | Alle ejere skal underskrive |
Aftaleperiode og forlængelse
Loven begrænser aftaleperioden i visse situationer. Er der aftalt et resultatafhængigt vederlag, og skal der betales vederlag ved opsigelse, kan aftaleperioden ifølge loven højst være 6 måneder, og den kan derefter forlænges med op til 3 måneder ad gangen. Forlængelse kræver ny aftale. Tjek altid, hvad der står om automatisk forlængelse, og hvad der sker, når perioden udløber.
Opsigelse og betaling
Du kan som udgangspunkt opsige formidlingsaftalen uden varsel. Mægleren har kun krav på vederlag ved opsigelse, hvis det er aftalt. Er der aftalt resultatafhængigt vederlag, har mægleren kun krav på et rimeligt vederlag for det udførte arbejde, hvis du opsiger. Har mægleren begået en ikke ubetydelig pligtforsømmelse, kan du kræve vederlaget nedsat eller bortfaldet. Mange aftaler indeholder en takst for "udførte ydelser" ved opsigelse – sørg for, at du kan se, hvad det beløber sig til.
Illustrativt eksempel. En aftale har et resultatafhængigt salær og en opsigelsesbetaling på 8.000 kr. for udførte ydelser plus afholdte udlæg på 12.000 kr. Opsiger sælger efter tre måneder uden salg, kan regningen blive 20.000 kr. Tallene er opdigtede, men eksemplet viser, at "intet salg, ingen regning" sjældent gælder fuldt ud.
Eneformidling og "egen køber"
De fleste formidlingsaftaler giver mægleren eneformidling i aftaleperioden. Finder du selv en køber – fx en nabo – kan mægleren efter aftalen stadig have krav på vederlag. Ønsker du at kunne sælge til en bestemt person uden vederlag, så få det skrevet ind som en undtagelse.
Mægleren har efter aftalens ophør ofte krav på vederlag, hvis boligen inden for en vis periode sælges til en køber, mægleren har haft kontakt med. Tjek, hvor længe, og hvordan det dokumenteres.
Moms og samlet pris
Mæglerydelser er momspligtige. Bed om, at alle beløb står inkl. moms, og at der står et samlet maksimalt beløb for udlæg. Brug mæglersalær-beregneren til at kontrollere det samlede vederlag ved din forventede salgspris.
Mæglerens pligter, du kan forvente
Ifølge loven skal mægleren rådgive dig som sælger og varetage dine interesser, give både sælger og køber de oplysninger, der er af betydning for handlen, og må ikke repræsentere begge parter i samme handel. Mægleren skal desuden have ansvarsforsikring og garantistillelse. Forventer du rådgivning om andet – fx skat eller dødsbo – så spørg, om det indgår.
Tjekliste før underskrift
- Har jeg mindst to sammenlignelige tilbud? Se sammenlign mæglertilbud.
- Står det samlede vederlag inkl. moms som ét tal?
- Ved jeg, hvad jeg betaler, hvis boligen ikke sælges?
- Ved jeg, hvad jeg betaler ved opsigelse?
- Er aftaleperioden og forlængelsesreglerne klare?
- Er eventuelle undtagelser for egen køber skrevet ind?
- Er udbudsprisen begrundet?
- Har alle ejere underskrevet?
- Har jeg fået en kopi?
Hvornår skal du have en advokat til at læse med?
Ved dødsbo, skilsmisse, sameje, landejendom, boliger med erhvervsdel eller usædvanlige vilkår bør du lade en advokat gennemgå aftalen. Er du uenig med mægleren om vederlaget, kan du læse om klage over ejendomsmægler.
Prisnedsættelser og ændringer undervejs
Bliver boligen ikke solgt til den oprindelige udbudspris, kan mægleren anbefale en prisnedsættelse. Ændringer i udbudspris eller vilkår bør aftales skriftligt som tillæg til formidlingsaftalen. Tjek samtidig, om en lavere pris påvirker vederlaget: ved procentsalær falder det typisk, mens en bonusgrænse, der er knyttet til den oprindelige udbudspris, kan blive irrelevant. Spørg også, om der kommer nye udlæg, fx til fornyet annoncering eller nye fotos. Gem alle tillæg sammen med den oprindelige aftale.
Når aftalen er underskrevet, er næste skridt at få styr på lånene – se indfrielse af boliglån ved salg.
Ofte stillede spørgsmål
Skal formidlingsaftalen være skriftlig?
Ja. Loven kræver en skriftlig formidlingsaftale, der underskrives af parterne.
Kan jeg fortryde en formidlingsaftale?
Aftalen kan som udgangspunkt opsiges uden varsel, men opsigelse kan udløse betaling for udførte ydelser og udlæg, hvis det er aftalt.
Hvad hvis mægleren ikke har lavet en skriftlig aftale?
Det er en overtrædelse af loven og kan have betydning for mæglerens krav på vederlag. Søg rådgivning og overvej klage.
Kilder
- Retsinformation – lov om formidling af fast ejendom m.v.
- Erhvervsstyrelsen – regler for ejendomsmæglere
- Nævnenes Hus – Klagenævnet for Ejendomsformidling
