Salg af ejerlejlighed: regneeksempel med salær, ejerforeningsoplysninger og fællesudgifter

Sælger du en ejerlejlighed, ligner omkostningerne et husssalg, men med tre vigtige forskelle: ejerforeningens oplysninger (vedtægter, regnskab, budget, vedligeholdelsesplan og evt. gebyr til administrator for at udlevere dem), fællesudgifter og evt. fællesgæld, som skal oplyses og udlignes, og at huseftersynsordningen har mindre betydning, fordi meget af bygningen ejes i fællesskab. Mæglerens samlede vederlag er stadig den største post, men en vigtig del af salgsarbejdet er at fremskaffe og forklare foreningens økonomi. Herunder et fuldt, illustrativt regneeksempel.

Guiden er en del af beregn dine salgsomkostninger trin for trin, som viser metoden for et parcelhus.

Det særlige ved ejerlejligheder

En ejerlejlighed er en selvstændig fast ejendom med eget matrikel- eller ejerlejlighedsnummer, eget skøde og egne pantebreve. Samtidig er du medlem af en ejerforening efter ejerlejlighedsloven og foreningens vedtægter. Køber vil derfor have oplysninger om:

• foreningens vedtægter og eventuelle husorden,
• seneste årsregnskab og budget,
• vedligeholdelsesplan og kendte kommende arbejder,
• fællesudgifter, særlige bidrag og om foreningen har lån,
• referater fra de seneste generalforsamlinger.

Mægleren indhenter ofte disse oplysninger fra foreningens administrator via et standardskema. Administratorer kan tage et gebyr for det, og det betales som regel af sælger, enten direkte eller som udlæg via mægleren.

Omkostninger i oversigt

Regneeksempel (illustrativt)

En lejlighed på 75 m² forventes solgt for 2.400.000 kr. Alle tal er opdigtede:

Salgsomkostningerne udgør i eksemplet ca. 3,2 % af salgsprisen.

Herefter indfrielse: Realkreditlån med restgæld 1.500.000 kr. indfries til kurs 100 med opsigelse til termin; gebyrer 2.500 kr. Ingen banklån.

Prøv dine egne tal i mæglersalær-beregneren.

Fællesudgifter, særlige bidrag og foreningsgæld

Ejerforeninger opkræver fællesudgifter forud, typisk månedligt eller kvartalsvis. I refusionsopgørelsen fordeles de pr. overtagelsesdagen, så sælger får det tilbage, der vedrører perioden efter overtagelsen.

Har foreningen besluttet et særligt bidrag eller optaget lån til fx tag eller facaderenovering, skal det oplyses, og køber og sælger bør aftale, hvem der betaler hvad. Typisk afspejles en kendt kommende udgift i prisen. Problemer opstår, når en beslutning er truffet på en generalforsamling, men endnu ikke opkrævet – læs referaterne nøje. Se også refusionsopgørelsen forklaret.

Huseftersyn ved ejerlejligheder

Huseftersynsordningen kan bruges ved ejerlejligheder, og den kan begrænse sælgers ansvar for skjulte mangler i lejligheden og de dele af bygningen, der indgår. Men mange skader på tag, facade, kælder og installationer hører under foreningen, og her er det foreningens økonomi og vedligeholdelsesplan, der er afgørende. Sælgere bør derfor ikke regne med, at en tilstandsrapport alene løser oplysningsspørgsmålet. Se tilstandsrapport og elrapport.

Typiske fejl ved salg af ejerlejlighed

• For sen bestilling af ejerforeningsoplysninger. Administrationens svartid kan forsinke salgsstart.
• Uopdaterede referater. Køber skal kende beslutninger, der er truffet efter sidste regnskab.
• Overset fællesgæld. Foreningslån påvirker fællesudgifterne i mange år.
• Forveksling af andel og ejerlejlighed. En andelsbolig sælges efter helt andre regler – se andelsbolig: salg og omkostninger.

Lån og tinglysning ved ejerlejlighed

Fordi ejerlejligheden er selvstændig fast ejendom, betaler køber tinglysningsafgift for skøde og pantebreve efter de samme regler som ved huse. For sælger betyder det, at realkreditlånet indfries efter de samme principper som for et hus – se indfrielse af boliglån ved salg. Ejerforeningen kan have tinglyst pant i lejligheden til sikkerhed for fællesudgifter; et sådant ejerforeningspant følger normalt lejligheden og skal ikke indfries af sælger.

Har lejligheden været udlejet?

Mange ejerlejligheder har været udlejet i en periode, fx mens ejeren boede i udlandet. Udlejning kan have betydning for, om gevinsten ved salget er skattefri efter parcelhusreglen, og for hvordan lejeindtægter, depositum og forudbetalt leje fordeles på overtagelsesdagen. Sælges lejligheden med lejer, overtager køber lejeforholdet efter lejelovens regler, hvilket påvirker prisen. Har du udlejet, så få styr på skatten, før du sætter lejligheden til salg – se skat ved salg af bolig.

Spørgsmål til ejerforeningen før salg

Inden du sætter lejligheden til salg, kan du med fordel spørge bestyrelsen eller administrator: Er der planlagt store arbejder de kommende år? Er der truffet beslutning om forhøjede fællesudgifter eller særlige bidrag? Har foreningen lån, og hvordan er de forrentet? Er der verserende tvister? Svarene er nogle af de første, en køber vil spørge om, og jo hurtigere du kan svare præcist, jo glattere forløber handlen.

Ofte stillede spørgsmål

Hvem betaler for ejerforeningsoplysningerne?

Normalt sælger, enten direkte til administrator eller som udlæg via mægleren.

Skal jeg have eget energimærke til lejligheden?

Ofte bruges et energimærke for hele bygningen, som ejerforeningen har ladet udarbejde. Spørg foreningen.

Betaler køber tinglysningsafgift ved ejerlejlighed?

Ja, en ejerlejlighed er fast ejendom, og skødet tinglyses med den samme afgift som ved huse.

Kilder

• Retsinformation – ejerlejlighedsloven og lov om formidling af fast ejendom m.v.
• Tinglysningsretten – tingbog for ejerlejligheden
• Energistyrelsen – energimærkning af etageboliger
• Huseftersynsordningen – rapporter ved ejerlejligheder