Refusionsopgørelse ved bolighandel: sådan fordeles skatter, forbrug og fællesudgifter

En refusionsopgørelse er det regnskab, der fordeler boligens løbende indtægter og udgifter mellem sælger og køber på overtagelsesdagen. Princippet er enkelt: sælger bærer udgifterne og får indtægterne til og med dagen før overtagelsen (eller som aftalt), og køber overtager fra overtagelsesdagen. Har sælger forudbetalt fx grundskyld eller fællesudgifter, skal køber refundere den del, der vedrører perioden efter overtagelsen. Har sælger omvendt ikke betalt for en periode, han har ejet boligen, skal han betale sin andel. Opgørelsen udarbejdes normalt af købers rådgiver eller sælgers mægler, og den skal godkendes af begge parter.

Guiden er en del af beregn dine salgsomkostninger trin for trin.

Hvilke poster indgår typisk?

Ejendomsværdiskat indgår ikke; den betales via din personlige skatteopgørelse. Se skat ved salg af bolig.

Regneeksempel (illustrativt)

Overtagelsesdag: 1. juli. Alle tal er opdigtede:

Grundskyld. Årlig grundskyld 7.300 kr., betalt af sælger i to rater for hele året. Sælger har betalt hele året, men ejer kun boligen i 181 dage (1. januar–30. juni). Køber skal refundere 184 dage:

• 7.300 kr. / 365 × 184 = 3.680 kr. til sælger

Renovation. Årlig 3.650 kr., betalt for hele året af sælger:

• 3.650 / 365 × 184 = 1.840 kr. til sælger

Vand. Faste afgifter 1.825 kr. årligt, sælger har kun betalt første halvår (912,50 kr.) – ingen refusion for den faste del. Forbrug afregnes af forsyningen efter aflæsning.

Ejerskifteforsikring. Sælgers halvdel 9.000 kr. modregnes:

• −9.000 kr. for sælger

Netto til sælger: 3.680 + 1.840 − 9.000 = −3.480 kr., altså skal sælger betale 3.480 kr., som normalt trækkes i købesummen ved afregningen.

Bemærk: Nogle opgørelser regner med faktiske dage, andre med 360-dages år eller hele måneder – det, der står i købsaftalen, er afgørende.

Hvem udarbejder den – og hvornår?

Typisk udarbejder købers advokat eller køberrådgiver refusionsopgørelsen efter overtagelsen, når forsyningerne har aflæst målerne, og ejendomsskattebilletten er tjekket. Når sælger bruger mægler, kan mægleren udarbejde opgørelsen eller gennemgå købers forslag. Opgørelsen sendes til begge parter, og det beløb, der skal betales, afregnes normalt via deponeringen eller de frigivne midler.

Sådan kontrollerer du opgørelsen

1. Overtagelsesdagen. Er datoen korrekt, og hvem bærer selve overtagelsesdagen?
2. Ejendomsskattebilletten. Svarer beløbene til den aktuelle billet, og hvem har betalt hvilke rater?
3. Måleraflæsninger. Har du billeder af målerne på dagen?
4. Fællesudgifter. Er betalte og ubetalte perioder korrekt fordelt?
5. Særlige aftaler. Er der i købsaftalen aftalt fx at sælger betaler en bestemt reparation eller efterlader løsøre mod betaling?
6. Beregningsprincip. Dage eller måneder – og er det brugt konsekvent?

Typiske fejl

• Glemte rater: grundskyld betalt i to rater, hvor kun én er registreret.
• Forsyningen afregnes to gange: én gang i refusionen og én gang direkte.
• Restancer: Ubetalt grundskyld hæfter ejendommen for. Tjek, at alt er betalt.
• Fællesudgifter efter regulering: Forhøjelser besluttet efter købsaftalen kan give tvivl.

Når der er uenighed

De fleste uenigheder løses ved at fremlægge dokumentation. Kan I ikke blive enige, bør du søge råd hos din advokat. Er der tale om et beløb fra mæglerens opgørelse, kan en klage over fejlen i grove tilfælde gå til Klagenævnet for Ejendomsformidling – se klage over ejendomsmægler. Små beløb løses som regel bedst ved forhandling.

Særlige poster: olie, løsøre, leje og depositum

Nogle poster dukker kun op i bestemte handler, men de kan have betydning:

• Olie, træpiller eller gas i tank. Hvis boligen opvarmes med olie eller pillefyr, kan det være aftalt, at køber betaler for beholdningen. Mængden måles eller aflæses på overtagelsesdagen og afregnes til en aftalt pris.
• Løsøre. Har køber købt fx havemøbler eller hvidevarer separat, afregnes de efter købsaftalen.
• Lejeindtægter. Er boligen eller en del af den udlejet, fordeles lejen pr. overtagelsesdag, og depositum og forudbetalt leje overføres til køber, som overtager forpligtelsen over for lejeren.
• Grundejerforening. Kontingent og evt. særlige opkrævninger fordeles efter, hvem der har betalt.
• Restancer. Har sælger skyldige beløb, der hæfter på ejendommen, skal de betales af sælger eller modregnes.

Notér disse poster allerede ved underskrift af købsaftalen, så de ikke bliver glemt, når opgørelsen laves.

Se også, hvordan fællesudgifter håndteres i regneeksemplet for ejerlejlighed, og hvordan lånene afregnes i indfrielse af boliglån ved salg.

Ofte stillede spørgsmål

Hvornår kommer refusionsopgørelsen?

Typisk nogle uger efter overtagelsesdagen, når de endelige tal foreligger. Tidspunktet afhænger af rådgiveren og forsyningerne.

Skal ejendomsværdiskat med i refusionen?

Nej. Den betales over din personlige skat. Juster din forskudsopgørelse efter salget.

Hvad hvis sælger har betalt for lidt grundskyld?

Så skal sælger betale sin andel til køber via opgørelsen, og køber betaler selv den resterende rate til opkrævningen.

Er refusionen en salgsomkostning?

Ikke egentlig. Den udligner blot løbende udgifter, men den påvirker det beløb, sælger får udbetalt.

Kilder

• Skattestyrelsen – ejendomsskat og grundskyld
• Borger.dk – bolighandel og ejendomsskattebillet
• Tinglysningsretten – tingbogens oplysninger om ejendommen